이 기사는 10월 01일 14:25 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.
주택도시기금이 10조원 규모의 대출자산 유동화를 진행하는 건 재무건전성 악화가 가장 큰 원인으로 지목된다. 2022년부터 급증한 전세사기 여파로 임대인 대신 보증금 반환보증에 가입한 임차인에게 지급하는 대위변제가 크게 늘고 있어서다. HUG는 2022년 4000억원대 순손실로 적자 전환 후 2023년 3조9962억원, 2024년 2조1924억원의 적자를 기록했다. 지난해 공공기관 경영실적 평가에서도 미흡(D) 평가를 받았다.
주택도시기금, 본격 유동화
HUG는 다음 달부터 매년 조단위 유동화증권과 공사채를 발행해 현금 곳간을 채울 예정이다. 현금 유동성이 10조원 밑으로 하락하면서 자본시장 투자자들에게 손을 벌리는 셈이다. HUG 관계자는 “발행 규모는 미정이고, 발행 배경은 기금 조성방식 다각화”라고 말했다.이전에도 HUG는 전방위적으로 자금조달에 주력해 왔다. 지난해 말 농협은행으로부터 약 5000억원을 단기로 빌렸고, 회계상 자본으로 인정받는 신종자본증권(영구채) 6986억원을 발행해 부족한 자본을 채웠다. 이어 최대주주인 국토교통부가 보유한 한국도로공사 주식 5650억원을 현물 출자해 자본을 확충하기도 했다.
이 과정에서 HUG의 총차입금은 2023년 1184억원에서 지난해 말 6207억원으로 대폭 늘었다. 연 이자비용만 104억원을 지불하는 수준이다.
지난달 25일에는 처음으로 3000억원 규모의 공사채를 발행하기도 했다. 구체적으로 2년물 1000억원 모집에 5700억원, 3년물 2000억원 모집에 7200억원의 자금 수요가 들어왔다. 조달한 자금은 전액 운영자금으로 사용할 예정이다. 전세보증 사고에 따른 대위변제와 미분양 안심 환매 사업 매입 자금이 주 사용처다.
기준 금리에 덧붙이는 가산 금리는 국고채 대비 2년물 +0.017%포인트, 3년물 +0.021%포인트에 형성됐다. IB업계 관계자는 “HUG 공사채 물량이 시장에 한꺼번에 쏟아지면서 상대적으로 높은 금리에 발행했다”고 말했다.
밑빠진 독에 물붓기
HUG가 공사채를 발행하고 대출자산을 유동화하는 것은 보유 현금 고갈이 주요 원인이다. 주택도시기금의 여유 자금은 2021년 말 49조원에 달했으나 2022년 말 28조8000억원, 2023년 말 18조원, 지난해 말 10조1000억원으로 감소해 지난 6월에는 9조3000억원까지 떨어졌다. 2010년 이후 15년 만에 처음 10조원이 붕괴한 셈이다.주택도시기금의 자산을 유동화를 하더라도 기금을 정부의 ‘쌈짓돈’으로 쓰는 등의 자세가 바뀌지 않은 이상 적자는 계속될 것으로 내다보고 있다. 기획재정부는 작년 30조8000억원의 세수결손을 메우기 위해 주택도시기금(3조2000억원)을 비롯해 공공자금관리기금(4조원) 외국환평형기금(외평기금·4조원) 등에서 돈을 끌어다 사용했다.
HUG의 수익성은 악화일로를 걷고 있다. HUG의 영업수익은 지난해 9738억원으로 2023년(1조2951억) 대비 3213억원(24.8%) 하락했다. 2022년 4087억원의 손실을 기록한 뒤 2023년 3조8598억원, 2024년 2조5198억원의 적자를 내 3년간 적자액은 6조7883억원에 달했다. 2023년 적자 규모는 1993년 창사 이래 최대 규모였다.
증권업계에서는 HUG 공사채와 함께 유동화 증권이 함께 쏟아지면서 금리가 상승하는 회사채 구축효과 가능성도 제기하고 있다. 올해 공사채 발행량이 많을 것으로 점쳐지는 가운데 HUG까지 가세하면 시장 수요가 최상위등급인 공사채로 쏠릴 수 있다는 분석이다. 앞서 한전채 물량이 시중에 많이 풀리며 채권 시장의 자금을 빨아들이기도 했다.
IB업계 관계자는 “지난 2022년에도 한전채가 시장에 쏟아지자 시장금리가 뛰고 회사채 수요예측 미달사태가 이어졌다”며 “이번 HUG 공사채·유동화증권 발행에도 이런 구축효과가 발생할 수 있다”고 말했다.
배정철 기자 bjc@hankyung.com
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