이 기사는 10월 01일 15:31 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.
“부동산 자산의 리모델링이나 밸류애드를 지원하는 선순위 홀론(Whole Loan) 투자에 주목해야 합니다.”
사이러스 코랏 DRC세빌스인베스트먼트매니지먼트(IM) 매니징 파트너는 1일 이같이 말했다. 홀론은 리파이낸싱(차환) 난항 등 자금 조달에 어려움을 겪는 차주에게 자산 가치 개선 및 차환을 위한 대출을 제공하는 투자 방식을 말한다. 고금리 환경 속에서 단순 시세 차익보다는 적극적 자산 관리를 통한 가치 창출 전략이 선호되면서, 홀론을 활용해 투자금을 마련하려는 수요가 빠르게 늘고 있다는 분석이다.
코랏 파트너는 현재 가장 매력적인 투자처로 자산 리포지셔닝 및 밸류애드 목적의 선순위 홀론을 꼽았다. 그는 "전통적인 은행 대출기관들은 바젤 IV 규제에 따라 위험가중자산(RWA) 관리 압박을 받고 있다"며 "부동산 대출 익스포저를 축소하고 있으며, 전환대출 규모도 줄어드는 상황"이라고 설명했다. 그러면서 "바로 그 공백을 비전통적 대출기관이 메우고 있으며, 차주에게 훨씬 유연하고 효율적인 방식으로 자본을 공급할 기회가 커지고 있다"고 강조했다.
그는 특히 중형 규모 대출(Mid-market Lending) 시장에 주목해야 한다고 조언했다. 그는 "대출 규모 2000만~7500만 유로 구간은 대형 기관들의 참여가 제한적인데, 유럽 부동산 거래의 약 93%가 1억 유로 이하 구간에서 발생하고 있다"고 설명했다. 이어 "결국 이 시장은 수요가 견조하면서도 경쟁이 적어, 비전통적 대출기관이 가격 협상력을 확보할 수 있다"고 덧붙였다.
코랏 파트너는 선순위 홀론 투자의 장점을 '리스크 대비 수익의 균형'으로 정의했다. 그는 "무위험 이자율 대비 4~5%포인트 높은 수익률을 확보할 수 있다"며 "메자닌 대출과 비교하면 리스크는 훨씬 낮지만 수익률 격차는 크지 않다"고 소개했다.
홀론의 구조적 특성 역시 투자자에게 유리하게 작용한다. 차주는 홀론으로 조달한 자금을 통해 임차인 구성을 개선하고 임대수익을 안정화하며 자산 가치를 높일 수 있다. 이 과정에서 담보가치가 올라가면서 대주의 리스크는 대출 기간 중 점진적으로 줄어든다.
코랏 파트너는 "자산 가치가 단계적으로 향상되면 매각이나 선순위 대출기관을 통한 리파이낸싱 등 다양한 출구 전략이 가능해진다"며 "이는 투자자 입장에서 단순한 이자 수익을 넘어 안정적인 엑시트 경로를 확보한다는 의미가 있다"고 설명했다.
DRC세빌스IM은 투자 대상을 엄격히 선별하고 있다. 그는 "우리는 자산의 품질 개선과 ESG 특성 강화를 목표로 하고, 실제로 검증된 트랙레코드를 가진 스폰서만 선별하고 있다"며 "이러한 사업계획이 실행되면 임대수익의 안정적 성장이 뒷받침돼 투자 리스크는 더욱 줄어들 것"이라고 말했다.
민경진 기자 min@hankyung.com
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