서울시가 주택 공급대책을 발표한 가운데 국토부와 다른 해법을 제시해 주목됩니다. 서울시가 3차례에 걸쳐 발표한 공급대책은 민간 공급 위주입니다. LH 직접 시행과는 반대로 민간 정비사업 활성화를 통해 약 31만호를 조기에 공급하겠다고 공언했습니다. 그중 절반이 넘는 약 20만호는 주택가격이 가장 불안한 한강 벨트에 공급합니다.
주택시장에선 서울시와 국토부가 서로 다른 공급 해법을 두고 다투는 것으로 인식하고 있습니다. 공공과 민간 주도의 공급이 상호 보완적 효과를 내려면 양측의 적극적인 조율과 협의가 필요하지만, 실상은 그렇지 않아 보인다는 것이 부동산 시장의 대체적인 시각입니다. 이미 공급절벽 상황이 다가왔는데, 부처 간 손발이 맞지 않으면 이를 슬기롭게 극복하기가 어려울 겁니다.
공공을 통한 공급물량은 많아도 전체 공급량의 10% 내외이니 서울시의 해법이 훨씬 더 현실적이긴 합니다. 현재 주택시장의 가장 큰 불안 요인은 서울이며, 서울은 정비사업을 통해서만 아파트를 공급할 수 있는 것도 반박할 수 없는 사실입니다.
다만 서울시의 정책 방향은 옳더라도 지금까지 서울시의 행보가 주택공급에 긍정적이었다고 할 수는 없습니다. 물론 전임 시장이 서울 공급절벽을 야기했지만, 현재 서울시 정책 또한 주택 공급을 저해하는 요소가 많습니다. 오세훈 서울시장이 "타워팰리스와 같은 임대주택을 공급하겠다"고 공언한 소설믹스 정책이 가장 문제입니다.
소셜믹스는 아파트나 주택 단지 내에 분양물량과 임대물량을 같이 시공하는 정책을 말합니다. 1980년대에 빈부격차가 심해지고 주택 용지는 부족해지자 홍콩과 싱가포르에서 도입한 정책인데, 그리 성공한 정책은 아닙니다. 좁은 국토와 집중된 인프라로 인해 지역을 떠나는 게 불가능한 환경이거나 자산 격차가 심하지 않은 국가에서는 다소 성공했지만, 그렇지 않은 국가에서는 실패했다는 평가가 많습니다.
향후 주택정책 방향으로는 오히려 에이지 믹스(age mix)가 더 필요하지 않을까 생각합니다. 많은 나라에서 성과가 없었던 소셜믹스를 큰 고민 없이 도입하기보다는 전 세계에서 가장 빠르게 고령화사회로 나아가는 우리나라에 연령대별 주거격차를 해소하는 방향이 더 필요하다고 봅니다.
하지만 이 또한 강제하는 것은 주택공급에 부정적인 영향을 줄 수밖에 없습니다. 심지어 1000가구 이상 대단지를 새로 지을 때 조합에 데이케어센터를 요구하기도 하는데, 아직은 조합원들 사이에 노인복지시설에 대한 거부감이 있기에 정비사업에 어려움을 가중하는 요소입니다. 여의도 주요 아파트 단지들이 울며 겨자 먹기로 데이케어센터를 도입하기로 한 것을 성공 사례로 보는 것은 무리한 해석입니다.
최근 경기 성남시는 분당 노후계획도시 선도지구로 선정된 4개 통합단지에 대해 선도지구 공모 당시 공고한 일부 평가 기준을 완화한다고 밝혔습니다. 추가 공공기여 비율을 축소(5%→2%)하면서 사업성을 높이는 방향이 될 것으로 예상됩니다. 주택 공급이 부족한 상황에서는 주민들의 부담을 덜어줘 재건축 사업이 탄력을 받게 하는 것이 바람직한 정책입니다.
지금의 주택시장, 특히 서울 주택시장은 전시 상황과 마찬가지입니다. 매년 5만호의 아파트가 공급되어도 주택수요를 충족시키기 힘든데, 내년부터 상당 기간은 매년 1만호 내외 아파트만 입주합니다. 주택이 향후 원활하게 공급될 것이라는 믿음을 주지 못한다면 집값이 안정될 가능성은 없습니다.
당장 전쟁터로 나가는 군인들에게 세수했는지, 양말을 잘 신었는지 확인하는 것은 바람직하지 않습니다. 지금은 서울시도 재건축·재개발 조합에 무리한 요구를 해서 사업에 부담을 지우는 대신 주택공급만 생각했으면 합니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수
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