조정대상지역 지정과 ‘강제 현금청산’의 그림자[감정평가]

[감정평가]



정부는 서울 전역과 경기 12개 지역을 조정대상지역·투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 지정하는 내용을 발표했다.

재개발·재건축 업무를 활발히 하는 감정평가사인 필자는 정비사업에서 조합원 지위의 양도 제한에 대한 규제가 눈에 들어왔다.

조정대상지역과 투기과열지구는 기존 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 4개 자치구는 지정을 유지하고 그 외 서울 21개 자치구 전체와 경기도 12개 지역은 새로 지정한다.

경기 12개 지역에는 과천시, 광명시, 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시가 해당한다.

정부 발표문 등에서는 “지정공고일 이후 조합설립인가·관리처분계획 인가 상태에 있는 정비사업의 경우 조합원 지위의 양도를 제한하고 양수인은 조합원 지위를 취득하지 못하게 하며 그 경우 현금청산 대상이 된다”는 취지를 담고 있다.

즉 매매 자체를 막는 것은 아니지만 일정 경우 양수인이 조합원 지위를 취득하지 못한다면 현금청산자가 되는 것이다.

간혹 필자가 만났던 의뢰인 중에는 조합원 지위 양도가 되지 않는 물건에 대해 현금청산액을 예측하여 매매가액과 비교해보고 청산에 대비한 전략을 수립하여 투자를 위해 의도적으로 청산 물건을 매수하는 경우도 있었다.

하지만 일반적으로 정비구역 내 조합원 물건을 매수하는 이유는 새 아파트 입주권을 받기 위해, 즉 조합원 지위를 양도받기 위해서다.

따라서 부동산 매매계약 시 “투기과열지구 지정으로 인하여 잔금일까지 조합원 지위 양도되지 않는 경우(즉 현금청산 대상인 경우) 본 계약은 무효로 한다”는 취지의 특약을 넣기도 한다.

이처럼 현금청산을 받으려고 정비구역 내 부동산을 매수하는 것이 아니기 때문에 본래 의도와 무관하게 부동산 정책에 의해 현금청산자가 되는 경우 굉장히 당혹스럽다. 조합원 개개인의 재산구조가 하루아침에 뒤흔들릴 수 있는 중대한 사안이기 때문이다.

나아가 정부는 지정일부터 분양 대상자로 선정된 조합원 및 일반 분양자는 5년 내 투기과열지구에 위치한 타 정비사업에서 조합원 분양 신청이 불가하며 지정일부터 최초로 사업 시행계획 인가를 신청하는 재건축 조합은 조합원당 주택 공급 수가 1주택으로 제한된다고 발표했다.

정리하면 실무적으로 이미 여러 사업장의 조합원 지위를 보유한 다중 조합원이나 가까운 미래에 다중 조합원이 될 것으로 예상했던 경우 금번 부동산 정책 발표에 민감할 수밖에 없다. 조합원에게 현금청산 리스크는 뜨거운 쟁점이기 때문이다.

먼저 조합원이나 매수 예정자라면 사업지별(조합별) 정관·관리처분계획·공고문을 확인해서 적용 시점(지정공고일)과 예외 조항을 따져볼 필요가 있겠다.

다중 보유자의 경우 어떤 사업장에서 분양권을 실현할 것인지 우선순위를 정하고 필요시 법률 자문을 받아 권리 보전 전략을 구상해야 할 것이다.

만약 조합원 지위 상실로 인한 현금청산을 염두에 둬야 하는 입장이라면 현금청산 과정에 관심을 갖고 보상에 대한 실전 준비를 시작할 것을 권한다.

소유한 부동산에 대하여 현금청산 받는 경우를 상정할 때 사전적으로 처리하거나 설계하면 유리할 부분이 있을지 재개발·재건축 보상 감정 전문가에게 자문받을 것을 추천한다.

정책은 변한다. 갑자기 시행되기도 한다. 그러나 준비하는 사람에게 기회가 온다. 따라서 도저히 피할 수 없이 현금청산자가 되는 사업장이 있다면 현금청산의 길을 제대로 걷는 것이 현명하다.

박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표