정부가 10·15 대책으로 서울 전역과 경기 12개 지역 규제에 나섰지만, 시장에서는 집값이 3개월 이내에 다시 상승세로 돌아설 것이라는 관측이 나옵니다. 정부도 인정할 만큼 공급은 없고 수요는 여전히 많기 때문입니다. 내년 초나 지방선거 이후 정부가 보유세, 취득세, 양도세 인상을 검토할 것이라는 전망도 제기됩니다. 종부세 부담이 커지면 '똘똘한 한 채'를 보유한 1주택자들도 고민이 많아질 것입니다.
문제는 이러한 규제가 단기적으로 고가 주택이나 급등 지역 가격은 안정시키더라도 무주택자나 청년, 신혼부부 등 실수요자의 내 집 마련을 오히려 어렵게 만든다는 점입니다. 이미 대출 규제 강화로 자금 조달이 힘들어졌고 다주택자들이 매물을 내놓더라도 실거주 의무와 거래 제한으로 인해 시장에 실제로 풀리기 어렵습니다. 전세 매물은 줄고 월세는 오르며, 공사비 상승으로 분양가까지 인상되는 악순환이 이어지고 있습니다.
이제 내년 말까지 서울 전역과 경기 일부 지역에 토지거래허가구역이 유지되는 가운데 이들 지역만 집값이 오를 것이라는 불안 심리가 외지인들의 투기성 매수를 자극하고 있습니다. 이를 막기 위해 정부는 전세를 끼고 주택을 구입하는 갭투자를 제한하고 전세대출도 조이면서 실수요자 중심의 시장 재편을 시도하고 있습니다.
이제 필요한 것은 실수요자를 위한 공급 대책입니다. LH가 공공주도로 택지개발지구 내 아파트를 공급하면서 장기 모기지형 공공분양주택을 확대하는 것이 한 방법이 될 수 있습니다. 정부는 이전 정권 시기인 2022년 공공임대를 공공분양 50만호로 전환하면서 선진국형 모기지 정책을 도입하겠다고 발표한 바 있습니다.
바로 '뉴:홈'에서 분양 중심의 '나눔형'과 6년 임대 후 분양 전환이 가능한 '선택형'을 선보인 것인데, 여기에 더해 청년·신혼부부·무주택자 공급 비율을 60% 이상으로 확대하고 30년 또는 40년 장기 모기지를 적용한다면 계약금만 있어도 내 집 마련이 가능해집니다. 과도한 대출을 받지 않아도 되고 전세를 끼고 집을 살 이유도 사라집니다.
또한 정부에서 전세 제도가 단계적으로 축소하고 있는 만큼, 같은 전셋집에서 6년 이상 거주한 세입자에게 해당 주택 매입을 유도하는 제도를 검토할 필요가 있습니다. 전세 보증금과의 차액을 장기 저리 대출해주고 취득세를 100% 감면하는 동시에 집주인에게 일정 금액까지 양도세를 50% 이상 할인해준다면 전세 제도는 자연스럽게 축소되고 실수요자들의 자가 전환도 촉진될 것입니다.
전세 소멸과 임대 물량 감소 등으로 인한 월세 상승은 공실이 늘어나고 있는 상가, 오피스, 지식산업센터 등을 코리빙 형태의 기업형 임대주택으로 전환해 해결할 수 있습니다. 이러한 방식은 단기간 내 대규모 주거 공급이 가능하고 실수요자에게도 주거비 절감 효과가 크기에 실질적인 도움이 될 것입니다.
공사비가 가파르게 오르면서 정비사업은 점점 현실성이 떨어지고 있습니다. 이제는 재건축이나 리모델링보다 '대수선' 방식을 확대해야 할 시점입니다. 내 집에 계속 살면서 개보수하는 대수선 방식은 재건축이나 리모델링에 비해 폐기물을 줄이고 공사비를 절감할 뿐 아니라, 중소 건설업체의 일자리 창출에도 도움이 됩니다.
결국 주택 정책의 초점은 투기 억제가 아니라 실수요자 보호로 옮겨져야 합니다. 부동산 가격 급등으로 청년 세대가 미래 산업에 대한 연구보다 부동산 투자에 더 관심을 갖도록 만드는 현실은 국가 경쟁력 약화로 이어집니다. 한국이 지속 가능한 성장을 이루기 위해서는, 규제 일변도의 대책에서 벗어나 실질적인 주거 안정 방안을 마련해야 합니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수
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