올해 1~9월 서울 및 분당권역 오피스 누적 거래 규모가 17조2000억원으로 집계됐다. 역대 최대 규모다. 연간 기준으로는 20조원을 돌파할 전망이다.
28일 국내 최대 상업용 부동산 종합 서비스 기업 젠스타메이트 리서치센터가 발표한 ‘2025년 3분기 오피스 마켓 리포트’에 따르면 올해 서울 및 분당권역 오피스 누적 거래 규모는 17조2000억원으로 집계됐다. 이 중 서울은 15조원, 분당은 2조2000억원으로 집계됐다. 올 들어 3분기까지 누적된 서울 거래 규모만으로 역대 최대 기록이었던 2021년 서울·분당 연간 규모(15조원) 수준이다.
전략적 투자자(SI)의 활발한 시장 참여가 거래 확대의 주된 배경으로 분석된다. 올 들어 사옥 매입 등 실수요 목적의 거래가 증가하며 SI의 매입 비중은 2025년 누적 기준 37.4%를 기록했다. 이는 2023년(29.1%), 2024년(19.2%)과 비교해 최대 18%포인트 이상 증가한 수치다. 이 같은 흐름은 SI 수요가 CBD(도심권역·18.3%)와 GBD(강남권역·12.7%) 등 핵심 지역에 집중된 결과로 분석된다.
4분기에는 흥국생명 신문로사옥, LG광화문빌딩, 광화문 G스퀘어 등 주요 자산의 거래가 마무리될 것으로 예상된다. 거래가 성사될 경우 2025년 서울 및 분당권역의 연간 거래 규모는 최소 20조원을 상회할 것으로 전망된다.
올해 3분기 서울 오피스 거래 규모는 4조7162억 원으로 전 분기 대비 13%(7232억 원) 감소했으나, 전년 동기 대비로는 4%(1829억원) 증가했다. 분당권역은 판교 테크원 거래(1조9820억원)로 인해 분기 기준 역대 최대 규모를 기록했다. 판교 테크원은 카카오뱅크와 한국투자리얼에셋운용 컨소시엄이 미래에셋자산운용으로부터 3.3㎡당 3322만 원에 매입한 자산이다. 단일 오피스 기준 국내 역대 최대 거래다.
거래 규모 조정 국면에서도 시장 가격은 견조한 상승세를 보였다. 3분기 서울 전체 오피스 3.3㎡당 거래가는 전 분기 대비 6.1% 상승한 3148만 원을 기록했다. 통계 집계 이래 처음으로 3000만 원대를 돌파했다. 권역별로는 CBD 3362만원, GBD 3954만원, YBD(여의도권역) 2900만원, 기타 권역 2375만 원으로 나타났다. CBD와 기타 권역은 전 분기 대비 각각 10%와 14%씩 상승했다.
권역별 주요 거래로는 CBD에서 동국제강이 페럼타워를 재매입한 사례, 삼양식품의 충무로 삼양N타워 인수 사례, 볼트자산운용의 현대그룹 연지동사옥 매입 사례 등이 있었다. GBD에서는 과학기술인공제회가 참여한 NC타워1 매입 등이 있었다. 기타 권역은 Tower 730, 드림타워, 누디트 서울숲, 르웨스트시티 C동 등 다양한 자산 거래가 이뤄지며 전 분기 대비 거래 규모가 1조6000억원 이상 증가했다.
임대시장에서는 전체 서울 오피스 신축 포함 공실률이 7.0%로 전 분기 대비 0.1%포인트 상승했다. 2021년 2분기 이후 첫 7%대를 기록했다. 권역별로는 CBD가 5.5%, YBD가 2.7%를 기록해 전 분기 대비 공실이 늘어난 반면 GBD는 3.8%로 소폭 줄었다. GBD에서는 빗썸금융타워와 더피나클강남 내 대형 공실이 해소되기도 했다.
임대료는 전 권역에서 상승세를 보였다. CBD 임대료는 전 분기 대비 0.3% 상승해 3.3㎡당 11만3300원, GBD는 0.6% 오른 11만3400원, YBD는 0.6% 뛴 9만9700원을 기록했다. 기타 권역은 3.3% 상승한 6만7600원 수준이었다. 기타 권역의 경우 원그로브 임대료가 오르며 초대형 오피스 임대료 상승세를 이끌었다.
김규진 젠스타메이트 리서치센터장은 “시장 유동성은 여전히 제한적이지만 전략적 실수요자들이 예상보다 빠르게 거래를 이끌고 있다”며 “4분기에도 주요 자산의 거래가 이어질 경우 올해는 사상 최초로 연간 20조원 이상의 거래를 기록할 것”이라고 전망했다.
젠스타메이트 리서치센터는 분기별 오피스 시장 데이터를 정기적으로 발간하며 국내외 투자자와 자산운용사에 인사이트를 제공하고 있다. 젠스타메이트는 글로벌 지수 제공기관 MSCI와 함께 매년 5월 한국 상업용 부동산 시장을 반영한 지수를 개발·발간하고 있다.
안정락 기자 jran@hankyung.com
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