[배준형의 밸류업 클래스]
안녕하세요. 여러분의 부동산 주치의 배준형 수석전문위원입니다.
이번 시간에는 많은 분들이 한 번쯤 고민해보셨을, “내가 평생 모은 자산을 자녀에게 어떻게 효율적으로 물려줄 수 있을까”라는 주제를 다뤄보겠습니다. 특히 상속세 부담을 줄이고, 세법상 유리한 시점에 자산을 이전하는 ‘사전 증여 중심의 자산 승계 전략’에 대해 설명드리겠습니다.
【의뢰인 사례】
성동구에 거주하는 70대 남성 A씨는 배우자 1명, 아들 2명을 두고 있으며 40억원대 아파트 1채와 30억원 규모의 상가 1채를 보유하고 있습니다.
총 자산은 약 70억 원.
이 자산을 어떻게 분배하고 승계해야 상속세 부담을 최소화할 수 있을까요?
1. 70억 자산가에게 ‘사전 증여’는 생존 전략이다
현행 상속세법상 70억 원 규모의 자산은 최고세율(50%) 구간이 적용됩니다.
배우자 및 자녀(2명)에게 상속할 경우, 상속공제(배우자 5억원 + 일괄공제 5억원) 10억원을 제외하더라도 약 60억원이 과세 대상이 됩니다.
즉, 수십억 원에 달하는 현금 상속세를 납부해야 하는 상황이 되는 것입니다.
이러한 리스크를 피하기 위해서는 ‘상속’보다 ‘사전 증여’ 전략을 활용하는 것이 핵심입니다.
(1) 10년 주기 공제의 적극 활용
증여세는 수증자별로 과세되어 세율 부담을 분산시킬 수 있습니다.
배우자 6억 원, 성인 자녀 각 5천만 원까지는 10년마다 비과세로 증여할 수 있습니다.
의뢰인처럼 고액 자산을 보유한 경우, 남은 생애 동안 이 ‘10년 주기’를 전략적으로 활용하는 것이 가장 중요합니다.
(2) 자산 가치 상승분을 미리 절세
증여는 ‘증여 시점의 가치’로 과세되지만, 상속은 ‘사망 시점의 가치’로 과세됩니다.
따라서 향후 가치 상승이 예상되는 자산(아파트, 상가 등)은 가치가 낮을 때 증여하는 것이 절세의 핵심 포인트입니다.
예상되는 시세 상승분만큼 상속세를 줄일 수 있습니다.
2. 자산별 ‘황금 분할’ 전략 ― 아파트와 상가의 다른 접근
A씨의 자산은 성격이 전혀 다릅니다.
아파트는 고가 주택으로, 상가는 수익형 부동산입니다.
따라서 두 자산에 대한 증여 방식 역시 달라야 합니다.
(1) 40억 아파트: ‘지분 증여’로 분산, ‘양도세 리스크’ 관리
고가 주택은 자금 출처 조사 대상이 되기 쉬워 신중한 접근이 필요합니다.
따라서 10년 주기 공제 한도 내에서 배우자와 두 아들에게 지분을 분산 증여하는 것이 기본적이면서 안전한 방법입니다.
다만, 아파트 담보대출(채무)을 자녀가 함께 인수하는 ‘부담부 증여’ 형태로 진행할 경우, 승계한 채무액은 ‘유상 양도’로 간주되어 양도소득세가 과세될 수 있습니다.
따라서 증여세 절감 효과와 양도세 발생액을 정밀하게 비교해야 하며, 특히 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었더라도 채무 승계분은 과세 대상이 될 수 있음을 반드시 유의해야 합니다.
(2) 30억 상가: ‘토지·건물 분리 증여’와 ‘법인 전환’을 통한 이중 절세
상가는 주택보다 규제가 적어 승계 구조 설계가 유연합니다.
하지만 장기 보유로 인한 양도차익이 커, 매각 시 양도세 폭탄(최대 49.5%)이 발생할 수 있습니다.
이를 줄이기 위해 다음 두 가지 실행 전략이 있습니다.
실행 전략 ①: 토지·건물 분리 증여
감정평가를 통해 건물 부분만 자녀에게 증여하고, 보증금 등 채무를 함께 이전하는 ‘부담부 증여’를 활용합니다.
이후 자녀는 매월 임대료를 수령하며 자신의 자금 출처를 명확히 확보할 수 있습니다.
동시에 아버지에게 토지 사용료(지료)를 지급함으로써, 무상 사용에 따른 증여세 리스크를 방지하고 소득 분산 효과를 얻을 수 있습니다.
실행 전략 ②: 법인 전환(현물출자)을 통한 양도세 이연
「조세특례제한법」 제32조에 따라 일정 요건을 충족하면 상가를 법인에 현물출자할 때 양도세를 당장 내지 않고 이연(유예)할 수 있습니다.
이후 법인의 주식을 자녀에게 단계적으로 증여하면, 상가 자체를 직접 증여하는 것보다 훨씬 효율적으로 장기 승계 구조를 완성할 수 있습니다.
3. ‘시간을 아는 자’가 절세의 승자가 된다
결국 성공적인 자산 승계의 핵심은 상속 시점보다 훨씬 이른 시기에 가치가 낮을 때 자산을 분산하는 것입니다.
10년 주기로 돌아오는 증여재산공제의 ‘타이밍’을 놓치지 말아야 합니다.
고가 주택과 수익형 부동산을 동시에 보유한 경우에는, 각 자산의 특성에 따라 최적의 증여·법인 전환 전략을 병행해야 합니다.
이 과정에서 양도세·취득세·증여세 등 모든 세금 항목을 시뮬레이션하여 전체 세금 부담을 최소화하는 것이 진정한 ‘황금 분할’의 완성입니다.
결국, 부의 승계는 시간과 세법을 아는 자의 전략 게임입니다.
가족 간 충분한 합의와 함께, 세무 전문가의 정밀한 컨설팅을 통해 ‘상속세 폭탄 없는 부의 이전’을 실현하시길 바랍니다.
문의: landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856
한경부동산밸류업센터 landvalueup.hankyung.com
* 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.
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안녕하세요. 여러분의 부동산 주치의 배준형 수석전문위원입니다.
이번 시간에는 많은 분들이 한 번쯤 고민해보셨을, “내가 평생 모은 자산을 자녀에게 어떻게 효율적으로 물려줄 수 있을까”라는 주제를 다뤄보겠습니다. 특히 상속세 부담을 줄이고, 세법상 유리한 시점에 자산을 이전하는 ‘사전 증여 중심의 자산 승계 전략’에 대해 설명드리겠습니다.
【의뢰인 사례】
성동구에 거주하는 70대 남성 A씨는 배우자 1명, 아들 2명을 두고 있으며 40억원대 아파트 1채와 30억원 규모의 상가 1채를 보유하고 있습니다.
총 자산은 약 70억 원.
이 자산을 어떻게 분배하고 승계해야 상속세 부담을 최소화할 수 있을까요?
1. 70억 자산가에게 ‘사전 증여’는 생존 전략이다
현행 상속세법상 70억 원 규모의 자산은 최고세율(50%) 구간이 적용됩니다.
배우자 및 자녀(2명)에게 상속할 경우, 상속공제(배우자 5억원 + 일괄공제 5억원) 10억원을 제외하더라도 약 60억원이 과세 대상이 됩니다.
즉, 수십억 원에 달하는 현금 상속세를 납부해야 하는 상황이 되는 것입니다.
이러한 리스크를 피하기 위해서는 ‘상속’보다 ‘사전 증여’ 전략을 활용하는 것이 핵심입니다.
(1) 10년 주기 공제의 적극 활용
증여세는 수증자별로 과세되어 세율 부담을 분산시킬 수 있습니다.
배우자 6억 원, 성인 자녀 각 5천만 원까지는 10년마다 비과세로 증여할 수 있습니다.
의뢰인처럼 고액 자산을 보유한 경우, 남은 생애 동안 이 ‘10년 주기’를 전략적으로 활용하는 것이 가장 중요합니다.
(2) 자산 가치 상승분을 미리 절세
증여는 ‘증여 시점의 가치’로 과세되지만, 상속은 ‘사망 시점의 가치’로 과세됩니다.
따라서 향후 가치 상승이 예상되는 자산(아파트, 상가 등)은 가치가 낮을 때 증여하는 것이 절세의 핵심 포인트입니다.
예상되는 시세 상승분만큼 상속세를 줄일 수 있습니다.
2. 자산별 ‘황금 분할’ 전략 ― 아파트와 상가의 다른 접근
A씨의 자산은 성격이 전혀 다릅니다.
아파트는 고가 주택으로, 상가는 수익형 부동산입니다.
따라서 두 자산에 대한 증여 방식 역시 달라야 합니다.
(1) 40억 아파트: ‘지분 증여’로 분산, ‘양도세 리스크’ 관리
고가 주택은 자금 출처 조사 대상이 되기 쉬워 신중한 접근이 필요합니다.
따라서 10년 주기 공제 한도 내에서 배우자와 두 아들에게 지분을 분산 증여하는 것이 기본적이면서 안전한 방법입니다.
다만, 아파트 담보대출(채무)을 자녀가 함께 인수하는 ‘부담부 증여’ 형태로 진행할 경우, 승계한 채무액은 ‘유상 양도’로 간주되어 양도소득세가 과세될 수 있습니다.
따라서 증여세 절감 효과와 양도세 발생액을 정밀하게 비교해야 하며, 특히 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었더라도 채무 승계분은 과세 대상이 될 수 있음을 반드시 유의해야 합니다.
(2) 30억 상가: ‘토지·건물 분리 증여’와 ‘법인 전환’을 통한 이중 절세
상가는 주택보다 규제가 적어 승계 구조 설계가 유연합니다.
하지만 장기 보유로 인한 양도차익이 커, 매각 시 양도세 폭탄(최대 49.5%)이 발생할 수 있습니다.
이를 줄이기 위해 다음 두 가지 실행 전략이 있습니다.
실행 전략 ①: 토지·건물 분리 증여
감정평가를 통해 건물 부분만 자녀에게 증여하고, 보증금 등 채무를 함께 이전하는 ‘부담부 증여’를 활용합니다.
이후 자녀는 매월 임대료를 수령하며 자신의 자금 출처를 명확히 확보할 수 있습니다.
동시에 아버지에게 토지 사용료(지료)를 지급함으로써, 무상 사용에 따른 증여세 리스크를 방지하고 소득 분산 효과를 얻을 수 있습니다.
실행 전략 ②: 법인 전환(현물출자)을 통한 양도세 이연
「조세특례제한법」 제32조에 따라 일정 요건을 충족하면 상가를 법인에 현물출자할 때 양도세를 당장 내지 않고 이연(유예)할 수 있습니다.
이후 법인의 주식을 자녀에게 단계적으로 증여하면, 상가 자체를 직접 증여하는 것보다 훨씬 효율적으로 장기 승계 구조를 완성할 수 있습니다.
3. ‘시간을 아는 자’가 절세의 승자가 된다
결국 성공적인 자산 승계의 핵심은 상속 시점보다 훨씬 이른 시기에 가치가 낮을 때 자산을 분산하는 것입니다.
10년 주기로 돌아오는 증여재산공제의 ‘타이밍’을 놓치지 말아야 합니다.
고가 주택과 수익형 부동산을 동시에 보유한 경우에는, 각 자산의 특성에 따라 최적의 증여·법인 전환 전략을 병행해야 합니다.
이 과정에서 양도세·취득세·증여세 등 모든 세금 항목을 시뮬레이션하여 전체 세금 부담을 최소화하는 것이 진정한 ‘황금 분할’의 완성입니다.
결국, 부의 승계는 시간과 세법을 아는 자의 전략 게임입니다.
가족 간 충분한 합의와 함께, 세무 전문가의 정밀한 컨설팅을 통해 ‘상속세 폭탄 없는 부의 이전’을 실현하시길 바랍니다.
문의: landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856한경부동산밸류업센터 landvalueup.hankyung.com
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