이 기사는 11월 04일 16:35 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.
서울 종각역 인근 오피스 빌딩 ‘그랑서울’이 대규모 리테일 리노베이션과 오피스 고급화를 통해 1조원 이상 평가차익을 실현할 것으로 예상된다. 침체된 리테일 시장과 고금리 투자환경 속에서도 장기 보유 전략과 밸류애드(Value-add) 운용이 결합해 자산가치를 끌어올리는 데 성공했다는 평가다.
4일 투자은행(IB) 업계에 따르면 코람코자산신탁과 국민연금이 체결한 코크렙청진18·19호 자산관리 위탁계약이 내년 4월 만기를 맞는다. 리츠 설정일(2014년 4월)을 기준으로 10년 만기였으나 지난해 2년 연장에 합의했다. 계약 조건상 만기 3개월 전부터 재계약 여부와 조건을 협의하도록 정한 만큼 올해 연말부터 본격적인 후속 전략 논의가 시작될 전망이다.
그랑서울은 지하 7층~지상 24층, 연면적 약 17만3000㎡ 규모의 대형 복합 오피스 빌딩이다. 코람코자산신탁은 2011년 설정한 선매입 리츠 코크렙청진18·19호를 통해 2014년 준공 시점에 약 1조2000억원에 이 빌딩을 인수했다. 국민연금이 1조원 이상을 출자해 지분의 99%를 보유하고 있으며, 10년 넘게 수익자로 참여해왔다. 현재 GS건설, 고려아연, 미래에셋자산운용 등 대형 기업과 금융사가 주요 임차인으로 입주한 광화문 일대 핵심 자산으로 평가된다.
코람코자산신탁는 최근 1년여간 이 빌딩에 대해 전면 리노베이션을 단행했다. 핵심은 저층부(지하 1층~지상 4층) 상업시설을 미식 중심 복합공간으로 재구성한 것이다. 리테일 운영은 신세계프라퍼티가 맡아 '스타필드 애비뉴 그랑서울'이라는 브랜드로 재개장했다. 미쉐린 스타 셰프 레스토랑과 글로벌 F&B 브랜드 등 40여 개 고급 식음 콘텐츠를 집약해 도심형 '미식몰'로 탈바꿈시켰다. 교외 중심이던 스타필드 브랜드가 도심으로 진입한 첫 사례라는 점에서도 상징성이 크다는 평가다.
코람코자산신탁는 빌딩 공용부 로비, 주차장, 일부 오피스 층의 마감재와 동선을 전면 개선하고, 7층 전체를 해비치호텔앤드리조트에 위탁해 입주 기업을 위한 컨시어지 라운지로 조성했다. 신축 오피스 수준의 품질을 구현하며 대기업이 선호하는 '플라이트 투 퀄리티(고품질 자산 선호)' 트렌드에 대응했다는 평가다.
이번 리노베이션은 단순한 하드웨어 개선을 넘어 자산가치 상승이라는 실질적 성과로 이어졌다. IB 업계에 따르면 리뉴얼 이후 그랑서울의 평가가치는 기존 대비 1조원 이상 상승한 2조원대 중반 수준으로 재평가됐다. 투자 원금의 두 배에 달하는 수치다. 리테일 활성화 이후 유동 인구가 급증하면서 저층부 공실은 사실상 ‘제로(0)’ 상태를 유지하고 있고, 오피스 구간 공실률도 1% 미만으로 떨어진 것으로 알려졌다.
코람코자산신탁는 자산운용사로서 공간 구성, 테넌트 믹스, 브랜드 전략을 통합해 실질적인 밸류애드 효과를 입증했다는 평가를 받는다. 이 과정에서 국민연금은 배당을 일부 유보하고 리뉴얼 비용을 공동 투자하는 방식으로 중장기 수익률을 끌어올렸다
업계에서는 내년 4월 위탁 계약 만기를 앞두고 기존 계약 연장을 포함해 리츠 청산, 외부 매각, 리츠 상장, 리캡(자본재조정) 등 다양한 시나리오가 거론된다. 한 자산운용사 관계자는 "그랑서울은 단순한 리노베이션 성공 사례를 넘어, 공공·민간 공동 리츠 구조에서 자산가치를 극대화한 대표 모델로 평가된다"고 전했다.
민경진 기자 min@hankyung.com
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