아파트 분양가 규제는 1977년 주택청약제도 시행과 함께 시작됐다. 정부가 3.3㎡당 상한 가격을 정하고, 그 이상으로 분양가를 정하지 못하게 했다. 이후 노태우 정부가 1989년 원가연동제를 실시하면서 획일적 규제에서 벗어났다. 그러다가 외환위기로 주택시장이 침체하면서 1999년 아예 폐지됐다.다시 살아난 건 노무현 정부 때다. 2005년 택지비에 기본형 건축비와 가산비를 더해 분양가를 산정하는 분양가상한제가 도입됐다. 처음에는 공공택지 내 전용 85㎡ 이하 아파트만 대상으로 했다. 민간택지까지 규제하면 재건축·재개발이 위축될 것이라는 우려 때문이었다. 하지만 집값 상승세가 꺾이지 않자 2007년 ‘고분양가가 인근 시세를 자극한다’는 논리를 앞세워 민간택지로 확대했다.
이후 제도는 정권이 바뀔 때마다 방향이 달라졌다. 박근혜 정부가 2014년 폐지한 것을, 문재인 정부가 2019년 되살렸다. 문재인 정부는 여기에 더해 인근 아파트 분양가의 10% 이상 인상을 제한하는 초법적 규제까지 가했다.
윤석열 정부는 강남 3구와 용산구만 남기고 적용 지역을 대폭 축소했다. 분양가상한제의 부작용은 곳곳에서 드러났다. 수익성 악화로 정비사업이 지연되고, 규제를 피하려는 단지들은 아파트를 다 지은 뒤 매각하는 후분양을 택했다. 무엇보다 상한제 지역의 분양은 모두 ‘로또 청약’으로 변질했다. 오는 11일 1순위 청약을 받는 반포동 래미안트리니원은 당첨만 되면 20억~30억원의 시세 차익이 예상된다. 주변 시세보다 훨씬 낮은 가격에 분양하기 때문이다. 제도 도입 취지와 달리 청약 과열 등 시장 왜곡만 키우고 있다는 지적이 나온다.
막대한 시세 차익의 기회가 소수 현금 부자에게만 돌아가는 것도 문제다. 규제 강화로 20억~27억원에 이르는 분양가 대부분을 대출 없이 납입해야 하고, 입주 때 전세를 놓는 길도 사실상 막혔다. 이런 상황이라면 차라리 조합이 시장 가격대로 분양하게 하고, 발생 이익의 일부를 정부가 환수하는 편이 더 공정할 것이다. 청약 당첨자의 이익 독식을 제한하는 채권입찰제 등도 검토해 볼 만하다.
서욱진 논설위원 venture@hankyung.com
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