올해 들어 서울에서 생애 첫 내 집 마련을 한 무주택자가 4년래 최다를 기록한 것으로 집계됐다. 생애 최초 매수자 10명 중 6명은 20~30대 청년층이었다. 집값이 오르고 정부의 대출 규제는 빡빡해지고 있지만, 서둘러 내 집을 마련하는 청년은 오히려 늘고 있는 아이러니한 상황이다.
반면 젊은 층의 내 집 마련 비용과 기간은 갈수록 늘고 있다. 지난해 기준 서울에서 자가를 마련하려면 월급을 한 푼도 쓰지 않고 14년을 모아야 한다. 정부가 '10·15 주택시장 안정화 대책'에서 다세대, 청년 신혼부부, 1주택 갈아타기 수요에 대한 대출까지 전방위로 옥죄면서 내 집 마련을 위한 허들은 훨씬 더 높아졌다는 지적이 나온다.
"규제하니 더 불안"…2030 수요 급증
법원 등기정보광장 자료에 따르면 지난 5~10월 6개월간 서울의 생애 최초 집합건물(아파트·오피스텔·빌라) 매수자는 총 3만5823명으로 집계됐다. 집값이 급등했던 2021년 같은 기간(3만8996명) 이후 가장 많다.올해 5월부터 10월까지 총 생애 첫 주택 매수자 중 20~30대 청년은 2만1436명(59.8%)에 달했다. 2021년 동기간(60.8%) 이후 가장 높은 비율이다.
'6·27 대출 규제'를 시작으로 수요억제책과 공급대책이 번갈아 나오는 와중에 생애 최초 매수자가 늘어난 것은 집값이 계속 오를 것이란 불안감 때문으로 풀이된다. 한국부동산원에 따르면 10월 서울 주택 종합 매매가격은 1.19% 올랐다. 2018년 9월(1.25%) 이후 7년 1개월 만에 최고치다. 대출 규제가 갈수록 강화되고 있지만 집값 오름세는 되레 강해진 셈이다.
주택 매수심리 역시 강세다. 지난달 서울 주택 매매 소비심리지수는 전월 대비 4.717포인트 오른 137.5(국토연구원 10월 부동산 시장 소비자 심리조사)로 지난 6월(150.3) 이후 올 들어 두 번째로 높았다. 이 지수는 수치가 95 미만이면 하강 국면, 95~115 미만이면 보합, 115 이상이면 상승 국면으로 본다.
내 집 마련에 대한 의지는 커지고 있지만 현실은 녹록지 않다. 월급 오르는 속도보다 집값 오르는 속도가 훨씬 빨러 갈수록 내 집 마련에 드는 기간이 길어지고 있다. 국토교통부가 최근 내놓은 ‘2024년도 주거실태조사’에 따르면 전국 기준 생애 첫 내 집을 마련하기까지는 월급을 한 푼도 쓰지 않고 7.9년이 걸렸다. 2023년(7.7년) 대비 약 2개월 늘어났다.
서울 집 장만 14년…고시원 오피스텔로 밀려나
특히 청년 신혼부부가 서울에 입성하는 것은 ‘사실상 꿈에 가깝다’는 자조 섞인 말이 나올 정도로 쉽지 않아졌다.같은 조사 기준 작년 서울 자가 가구의 '연 소득 대비 주택가격 배수'(PIR)는 중간값 기준으로 13.9배로 나타났다. PIR은 월급을 고스란히 모았을 때 집을 장만하는 데 걸리는 시간을 의미한다. 지난해 기준으로 서울에서 ‘내 집’을 가지려면 약 14년간 월급을 한 푼도 쓰지 않고 모아야 하는 셈이다.
지난해 전국 임차 가구의 ‘월 소득 대비 월 임대료 비중’(임차 가구 RIR)은 중간값 기준 15.8%로 전년과 동일했다. 전·월세 세입자들은 월 소득의 15.8%를 임대료로 지출했다는 의미다.
청년·신혼부부 주거 여건은 악화하는 추세다. 1인당 주거 면적은 전년과 비슷한 수준이었지만, 가구당 면적은 소폭 감소한 것으로 집계됐다. 청년 가구는 임차비중이 82.6%에 달했고, 주택 이외 거처(고시원, 컨테이너 등) 거주 비율이 5.3%로 전체 평균(2.2%)보다 높았다. 오피스텔을 포함하면 청년 10명 중 2명(17.9%)은 비주택에 거주하고 있다. 반면 고령가구는 주거 여건이 개선됐다.
가장 필요한 주거 지원은 ‘주택구입자금 대출 지원’(32.0%), ‘전세자금 대출 지원’(27.8%), ‘월세 보조금 지원’(12.2%), ‘장기공공임대주택 공급’(10.9%) 순으로 조사됐다.
주거실태조사는 국민들의 주거환경과 주거 이동, 가구 특성과 관련된 기초자료를 수집하기 위해 매년 실시되는 것으로, 지난해에는 전국 표본 6만1000가구를 대상으로 했다.
‘대출 지원’ 필요한데…DSR로 날개 꺾어
앞선 조사에서 나타나듯 주거지원에 대한 최우선 요구는 대출 지원이다. 하지만 갈수록 상황이 나빠지고 있다. 정부는 ‘10·15대책’에서 서울 25개 구와 경기 12개 지역을 규제지역으로 묶고, 규제지역 주택담보대출에 집값과 무관한 6억·4억·2억원 한도 기준을 만들었다.생애 최초 무주택자는 규제지역이라도 주택담보대출비율(LTV) 70%를 적용해준다. 하지만 총부채원리금상환비율(DSR) 기준이 강화되고 대출 상한은 똑같이 적용되다 보니 실효성이 크지 않다. 정부는 이번에 변동금리 주담대에 대한 스트레스 DSR 가산금리를 1.5%→3.0%로 두 배 올렸다.
금융당국 시뮬레이션에 따르면 연 소득 5000만원 차주는 금리 4%, 30년 만기 기준으로 대출 가능액이 4000만원 이상 줄어들고, 연 소득 1억원 수준에서도 최대 8000만원 안팎이 줄어든다. 청년에게 수천만 원은 전세보증금과 생활비를 감당하며 몇 년을 모아야 채울 수 있는 금액이다.
주택 시장에는 갈아타기용 사다리는 시장의 순환을 만들고 가계의 삶의 질을 높여왔다. 전문가들은 잇단 대출 규제로 이 사다리가 끊어졌다는 점을 가장 우려한다. 10·15 대책은 전세대출도 DSR에 편입했다. 그동안 실거주 전세대출은 DSR에서 상당 부분 예외로 봤지만, 이제 1주택자가 전세대출을 받으면 이자 상환액이 DSR에 반영된다. ‘한 단계만 더 올라가 보겠다’는 가장 보편적인 경로가 막힌 셈이다.
중저소득층의 첫 내 집 마련 수단인 연립·다세대도 LTV 40% 적용으로 직격타다. 국토교통부 실거래가에 따르면 대책 발표 직후인 지난 10월 16~31일 서울 연립·다세대 매매 건수는 744건(11월 9일까지 신고 기준)으로 집계됐다. 같은 달 상반기(1~15일) 2559건보다 70.9% 감소한 수치다.
이번 대책의 최대 수혜자는 대출 의존도가 낮은 고가아파트와 현금 부자라는 지적까지 나온다. 업계 관계자는 “얼마나 더 대출을 조일지가 아니라 목적과 필요를 고려한 선별적인 대응이 더 중요하다”며 “청년·생애 최초 수요, 갈아타기 수요, 다세대·연립 등 저가 구간에 대한 대출은 완화하고 정부가 최소 몇 년간 기준을 바꾸지 않을 것이란 안정적인 시그널을 줘야 한다”고 말했다.
이유정 기자 yjlee@hankyung.com
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