이 기사는 11월 26일 10:22 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.
시장은 반복적인 사이클로 움직이며, 이는 경제, 투자심리, 신용 등 복합적인 요인의 결과다. 뛰어난 투자자라 해도 경제, 시장, 혹은 지정학적 사건을 정확히 예측할 수는 없다. 그러나 이들은 평균 이상의 통찰력을 바탕으로, 확실한 예측보다는 높은 확률에 기대어 “지는 것보다 이기는 경우를 더 많이” 만든다.최근 몇 년간 글로벌 금융시장은 금리의 급격한 변동 속에 큰 파동을 경험했다. 팬데믹 이후 이어진 초저금리와 풍부한 유동성은 상업용 부동산(Commercial Real Estate) 시장에도 강력한 상승 모멘텀을 제공했다. 그러나 급격한 인플레이션에 대응한 본격적인 금리 인상 사이클 이후, 이제 투자자들은 고금리 환경이라는 익숙치 않은 환경에 직면해 있다.
우리는 지금 금리 사이클의 어디쯤에 있을까. 그리고 부동산 투자의 방향은 어떻게 잡아야 할까.
투자 세계에서 상승 혹은 하락 추세가 장기간 지속될 때, 사람들은 종종 “이번에는 다르다”고 말한다. 하지만 나무는 하늘 끝까지 자라는 법이 없듯, 오르기만 하는 시장도, 완전히 0이 되는 시장도 존재하지 않는다. 투자자들이 과거의 사이클을 잊고 경계심을 늦출 때, 사이클은 더욱 강력한 영향을 발휘한다.
특히, 호황은 몇 년에 걸쳐 서서히 진행되지만, 불황은 매우 빠르게 찾아온다. 이는 “풍선의 공기는 들어갈 때보다 빠질 때 훨씬 빠르다”는 비유로 설명할 수 있다. 금융시장에서 매수 포지션을 의미하는 ‘롱(Long)’은 오르는데 시간이 오래 걸린다는 점을, 매도 포지션인 ‘쇼트(Short)’는 하락이 빠르게 전개된다는 점을 상징적으로 보여준다. 이처럼 시장은 상승보다 하락이 훨씬 빠른 속도로 진행되는 경우가 많다.
금리 사이클은 일반적으로 네 단계로 나뉜다. ▲저금리 유지기 ▲금리 인상기 ▲고금리 정점기 ▲금리 인하기다. 저금리 유지기에는 거래량과 가격이 모두 급등하며, 금리 인상기에는 수요가 줄고 가격이 정체, 고금리 정점기에는 가격이 하락하고 거래가 위축되며, 금리 인하기에는 가격 하락이 멈추고 소폭 반등한다. 2024년 중반 이후 세계 주요국의 금리는 정점에 근접했고, 인플레이션 안정 조짐과 함께 시장은 점진적 금리 인하 가능성에 주목하고 있다. 지금은 명백히 금리 사이클의 ‘전환점’에 와 있다.
이러한 전환기는 상업용 부동산 투자자에게 중요한 기회를 제공한다. 현재는 고금리 정점기에서 금리 인하기로 진입하는 시기로, 자산 가격은 조정 국면에 있고 거래는 위축되어 있다. 막연한 위험 회피보다는 선별적 접근이 필요한 시기다. 무작정 관망하거나 저가 매수만을 노리기보다, 금리 인하 이후 수성 회복이 기대되는 우량 자산을 선제적으로 포착하는 것이 현명한 전략이다.
물론 상업용부동산 투자에 있어서, 금리는 분명 중요한 변수지만, 전부는 아니다. 정책 방향, 공급 환경, 인구 구조, 일하는 방식의 변화 등은 부동산 시장에 중장기적으로 중요한 영향을 미친다.
금리 사이클을 읽는다는 것은 단순한 시황 예측을 넘어서, 투자 전략의 프레임을 설정하는 일이다. 지금은 기다려야 하는 시기이자, 동시에 다음 사이클을 준비하는 시기다. 시장의 조정은 끝이 아니라, 다음 상승 사이클의 서막이다. 그리고 그 신호를 가장 먼저 감지하는 것은 언제나 준비된 투자자이다.
투자의 세계에서는 ‘무엇에 투자하느냐’만큼 ‘언제 투자하느냐’가 중요하다. 이는 펀드 업계에서 자주 언급되는 ‘빈티지 효과(Vintage Effect)’ 개념에서도 잘 드러난다. 같은 전략, 같은 자산군에 투자했더라도, 진입 시점이 수익률의 격차를 만든다. 특히 금리가 고점에 도달해 하락 전환을 앞두고 있는 지금과 같은 ‘사이클의 경계선’은 향후 수년간 성과를 좌우할 ‘결정적 진입 빈티지’를 만들 가능성이 높다. 결국, 사이클을 읽고 시점을 포착하는 일은 단순한 타이밍 게임이 아니다.
이는 장기 수익률의 구조를 설계하는 전략적 행위이며, ‘다음’을 위한 가장 현실적인 준비다.
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