개발부터 운영까지 한번에…'프로젝트리츠' 뜬다

개발사업을 수행하고 투자·운영까지 맡을 수 있는 ‘프로젝트리츠’(부동산투자회사) 제도가 이달 본격 시행돼 부동산 개발 시장의 판도가 바뀔 것이라는 기대가 커지고 있다. 당장 롯데그룹이 추진하는 서울 서초동 롯데칠성 물류센터 부지 개발과 엠디엠플러스의 경기 화성 동탄신도시 내 헬스케어 사업 등이 유력 후보로 거론된다.

국토교통부는 프로젝트리츠 설립 신고 절차 등을 규정한 부동산투자회사법 시행령 개정안이 본격 시행된다고 28일 밝혔다. 개정 시행령은 프로젝트리츠를 설립할 때 영업인가 없이 설립신고서만 국토부에 제출하도록 규제를 완화하고, 개발사업 준공 후 1년6개월 내 영업인가를 받은 뒤 부동산을 운영하도록 했다. 기존 프로젝트금융투자회사(PFV)로 추진하는 사업도 프로젝트리츠 전환 수요를 고려해 요건을 충족하는 경우 6개월간 전환을 허용한다.

시장에서는 프로젝트리츠 제도가 일반 리츠와 PFV의 단점 및 한계를 상당 부분 보완할 수 있을 것으로 평가한다. 프로젝트리츠가 20년 넘게 활용된 PFV 체계를 대체할 것이란 기대도 나온다. PFV는 개발·분양 후 해산하는 한시적 성격이 강했다. 반면 프로젝트리츠는 개발 이후에도 자산을 직접 보유·운영하며 임대수익과 자산가치 등을 중장기적으로 관리한다. 자산운용사 등이 레지던스 등 수익형 부동산을 건설한 뒤 리츠 방식으로 운영까지 이어갈 수 있다.

프로젝트리츠는 기존 PFV 대비 10배에 달하는 자본을 요구하지만 각종 세제 혜택을 준다. 정부는 조세특례제한법 개정을 통해 토지주가 도심 유휴부지를 현물 출자하면 곧바로 부과하던 법인세를 이익 실현 시점까지 이연하는 제도를 도입할 예정이다. 개발을 위해 토지나 건물을 현물로 출자할 때 양도소득세를 당장 내지 않고 리츠 지분을 처분하는 시점까지 미룰 수 있다.

그동안 세금 부담에 묶여 있던 대기업 유휴자산 개발이 활성화하는 기폭제가 될 것이라는 전망도 제기된다. 기업은 초기 개발비용 중 가장 큰 장벽이던 세금 부담을 덜 수 있다. 서초동 롯데칠성 물류센터 부지가 1호 후보로 거론된다. 강남 한복판 4만3438㎡에 달하는 알짜 땅이다. 시장에서는 롯데칠성 부지 가치를 2조~3조원가량으로 평가한다. 엠디엠플러스가 화성 동탄신도시에 추진하는 2조원대 헬스케어 사업도 초기 적용 대상 후보로 언급된다.

이유정 기자 yjlee@hankyung.com