서울은 오랜 기간 주택 공급 부족에 시달려왔다. 이 문제를 해결하기 위해 중앙정부는 외곽에 신도시를 건설하는 확산형 개발에 초점을 맞췄다. 하지만 입지 선호도가 상대적으로 낮은 외곽에 주택을 공급하는 것은 주택 가격 안정 효과가 크지 않다. 중앙정부가 서울의 주택 공급 확대와 가격 안정을 위해 도심복합사업을 도입한 배경이다.서울의 주택 수요는 강남·광화문 등 도심권에 집중돼 있다. 집값 문제를 초래한 진앙이 아닌 인근에 주택을 공급하는 방안은 일시적일 뿐 지속 가능하지 않다. 외곽지역 공급만으로는 도심 수요를 대체하기 어렵고 주택가격은 상승 압력에 노출될 수밖에 없다.
도심복합사업은 수요가 몰리는 곳에 주택을 공급해 수요와 공급의 괴리를 줄이는 게 특징이다. 수요자에게 대체지를 제공하고, 기대심리와 투기 수요를 억제하는 효과로 이어질 수 있다. 공공 참여로 사업 속도와 예측 가능성을 높여 가격 급등을 막는 방파제 역할도 할 수 있다.
이 사업이 정착하기 위해선 몇 가지 과제를 극복해야 한다. 우선 주민과의 신뢰 구축이 필요하다. 대상지 주민은 재산권 침해 등의 불안을 느낀다. 주민 반발로 사업이 지연되는 사례가 있다. 이를 막기 위해 사전계획 수립 때부터 주민 참여를 확대해야 한다. 둘째, 주민 참여의 유인을 강화할 필요가 있다. 일부 지역에서는 수익성 부족으로 사업 추진이 차질을 빚는 문제가 나타나고 있다. 용적률 완화 등 사업성 확보를 위한 지원이 필요하다. 마지막으로 지방정부의 협조도 필수다. 공공이 사업을 하더라도 인허가 등은 대부분 지방정부의 승인 아래 이뤄진다. 중앙과 지방정부, LH(한국토지주택공사) 간 협력체계는 사업의 성패를 가를 수 있다.
서울시는 도심 고밀개발과 주택시장 안정이라는 목표를 동시에 달성하기 위해 개방형 녹지를 통한 도심중심형 정비사업과 신속통합·모아타운 등 주거중심형 정비사업을 추진하고 있다. 서울에서 도심복합사업 확대는 단순한 중앙정부 주도의 주택 공급 정책이 아니라 미래의 도시공간 구조를 바꿔 나가는 도시정책이 될 수 있다. 서울시가 다양한 도시 재구조화 사업을 추진하는 과정에서 LH 매입임대주택을 활용한 이주대책, 이익공유형 주택 및 공공임대주택 제공 등의 우선공급제도를 활용한다면 원주민 재정착과 시장의 신뢰 회복을 뒷받침할 수 있다. 이때 정교한 주택공급계획 수립과 정책 실행이 요구된다.
서울의 주택 공급 절벽과 집값 안정을 한 번에 해결할 수 있는 묘안은 찾기가 쉽지 않다. 입지의 질, 공급 시기, 공공성과 시장 논리의 결합 등을 핵심으로 하는 도심복합사업은 지속 가능한 주택 공급의 해법이자 서울 도시공간 구조 및 주택시장 구조를 바꾸는 중요한 전환점이 될 수 있다. 중앙정부와 지방정부의 협력이 그 어느 때보다 절실하다.
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