[배준형의 밸류업 클래스]
안녕하세요. 여러분의 부동산 주치의 배준형 수석전문위원입니다.
최근 K-콘텐츠의 글로벌 확산과 외국인 관광객의 급증으로 인해 국내 숙박 인프라 수요가 크게 늘고 있습니다. 이에 따라 숙박시설을 선점하려는 투자자들의 움직임도 빨라지고 있습니다. 게스트하우스, 호스텔, 호텔 등 다양한 유형의 숙박시설 가운데, 오늘은 최근 투자자들 사이에서 새로운 기회로 떠오르고 있는 ‘모텔 꼬마빌딩’에 대해 집중적으로 살펴보겠습니다.
모텔은 표면적으로는 매력적인 수익률을 제공하는 것처럼 보이지만, 막상 매입 단계에서 금융권 대출을 시도하면 예상과 다른 높은 진입 장벽을 체감하게 됩니다. 이는 단순히 건물의 물리적 가치가 아니라, 금융권이 모텔을 바라보는 특수한 평가 체계 때문입니다. 오늘은 은행이 숙박시설을 어떻게 평가하는지, 그리고 모텔의 대출 구조가 왜 까다로운지 그 핵심 메커니즘을 명확히 풀어드리겠습니다.
담보 가치의 두 얼굴
일반 상가(물리적 가치 중심) vs 숙박시설(수익 가치 중심)
우선 은행이 부동산의 담보 가치를 평가하는 관점을 이해하는 것이 중요합니다.
1) 일반 상가건물: ‘하드웨어 중심 평가’
일반적인 상가나 꼬마빌딩은 토지 가치 + 건물 재조달원가(신축비)를 기준으로 감정가가 산정됩니다. 입점 업종이 무엇이든, 건물 자체가 지닌 물리적 가치가 대출의 핵심 기준입니다.
2) 숙박시설(모텔): ‘소프트웨어 중심 평가’
반면 모텔은 단순한 부동산이 아니라 ‘특수 사업체’로 분류됩니다.
따라서 은행은 건물의 구조나 토지보다 수익성(매출·영업이익)을 훨씬 중시합니다.
● 카드·현금 결제 매출
● 플랫폼 예약 매출
● 운영비용을 뺀 순영업소득(NOI)
아무리 입지가 좋아도 매출이 낮다면 대출 한도가 대폭 축소됩니다.
핵심은 단 하나입니다.
“이 건물이 이자를 감당할 충분한 현금 흐름을 창출하는가?”
1금융권이 모텔에 유독 보수적인 이유
‘기피업종 리스크’와 ‘평판 리스크’
투자자들이 가장 당황하는 지점은 시중은행(제1금융권)의 극도로 높은 문턱입니다.
그 이유는 단순한 수익성 문제가 아닙니다.
은행은 공공성과 사회적 책임을 강조하며, 평판 리스크를 매우 중요하게 관리합니다.
따라서 다음에 해당하는 시설에는 대출을 꺼리거나 제한하는 내규가 존재합니다.
● 위락시설
● 사치성 재산
● 유흥·향락 업종과 연관 가능성이 있는 형태
모텔은 법적으로 숙박시설이지만, 과거 위락 상권과 인접한 사례가 많고 사회적 인식도 복합적으로 얽혀 있기 때문에 은행 내부 규정상 ‘대출 제한 업종’으로 분류되는 경우가 많습니다.
결과적으로 은행은
● 대출 취급 제한
● LTV 대폭 축소
● 승인 조건 강화
등의 방식을 통해 리스크를 최소화합니다.
특히 서울 핵심 도심권을 제외하면, 1금융권에서 모텔 대출 승인을 받기는 매우 어렵습니다.
모텔 매입의 자금 조달 전략
제2금융권 활용 + 수익 증빙 = 핵심 솔루션
그렇다면 현실적인 해법은 무엇일까요?
1) 제2금융권을 전략적으로 활용
지역 단위 농협·수협·신협·새마을금고 등 2금융권은 평판 리스크보다 실질적 사업성을 더 비중 있게 평가합니다.
● 수익성(매출·NOI)
● 담보 가치
● 지역 기반 거래 관계
물론 금리는 1금융권보다 다소 높습니다. 그러나 레버리지 효과를 고려하면 이는 충분히 감내할 수 있는 ‘기회비용’입니다.
2) 상환 능력의 객관적 자료 확보
대출 승인 여부는 결국 “상환 능력 증명”에 의해 결정됩니다.
따라서 매입 전 반드시 다음 자료를 확보해야 합니다.
● 매출 장부
● 부가세 신고 내역
● POS 데이터
● OTA(예약 플랫폼) 매출 내역
즉, ‘검증 가능한 숫자’만이 은행을 설득할 수 있습니다.
숙박시설 투자의 성패는 “금융 구조 이해”에서 갈린다
숙박시설 꼬마빌딩은 일반 상가 대비 운영 난이도가 높지만, 월등히 높은 수익률을 제공할 수 있는 매력적인 자산입니다.
그러나 이 수익의 이면에는 일반 상가와 완전히 다른 금융의 장벽이 존재합니다.
따라서 모텔 투자를 고려할 때는 건물의 외형보다 업종 특성과 금융 메커니즘을 이해하는 것이 필수입니다.
정확한 사업성 분석과 금융 설계가 뒷받침될 때만, 투자자는 진정한 부동산 밸류업(Value-up)을 완성할 수 있습니다.
문의: landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856
한경부동산밸류업센터 landvalueup.hankyung.com
* 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.
'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼' 한경부동산밸류업센터
안녕하세요. 여러분의 부동산 주치의 배준형 수석전문위원입니다.
최근 K-콘텐츠의 글로벌 확산과 외국인 관광객의 급증으로 인해 국내 숙박 인프라 수요가 크게 늘고 있습니다. 이에 따라 숙박시설을 선점하려는 투자자들의 움직임도 빨라지고 있습니다. 게스트하우스, 호스텔, 호텔 등 다양한 유형의 숙박시설 가운데, 오늘은 최근 투자자들 사이에서 새로운 기회로 떠오르고 있는 ‘모텔 꼬마빌딩’에 대해 집중적으로 살펴보겠습니다.
모텔은 표면적으로는 매력적인 수익률을 제공하는 것처럼 보이지만, 막상 매입 단계에서 금융권 대출을 시도하면 예상과 다른 높은 진입 장벽을 체감하게 됩니다. 이는 단순히 건물의 물리적 가치가 아니라, 금융권이 모텔을 바라보는 특수한 평가 체계 때문입니다. 오늘은 은행이 숙박시설을 어떻게 평가하는지, 그리고 모텔의 대출 구조가 왜 까다로운지 그 핵심 메커니즘을 명확히 풀어드리겠습니다.
담보 가치의 두 얼굴
일반 상가(물리적 가치 중심) vs 숙박시설(수익 가치 중심)
우선 은행이 부동산의 담보 가치를 평가하는 관점을 이해하는 것이 중요합니다.
1) 일반 상가건물: ‘하드웨어 중심 평가’
일반적인 상가나 꼬마빌딩은 토지 가치 + 건물 재조달원가(신축비)를 기준으로 감정가가 산정됩니다. 입점 업종이 무엇이든, 건물 자체가 지닌 물리적 가치가 대출의 핵심 기준입니다.
2) 숙박시설(모텔): ‘소프트웨어 중심 평가’
반면 모텔은 단순한 부동산이 아니라 ‘특수 사업체’로 분류됩니다.
따라서 은행은 건물의 구조나 토지보다 수익성(매출·영업이익)을 훨씬 중시합니다.
● 카드·현금 결제 매출
● 플랫폼 예약 매출
● 운영비용을 뺀 순영업소득(NOI)
아무리 입지가 좋아도 매출이 낮다면 대출 한도가 대폭 축소됩니다.
핵심은 단 하나입니다.
“이 건물이 이자를 감당할 충분한 현금 흐름을 창출하는가?”
1금융권이 모텔에 유독 보수적인 이유
‘기피업종 리스크’와 ‘평판 리스크’
투자자들이 가장 당황하는 지점은 시중은행(제1금융권)의 극도로 높은 문턱입니다.
그 이유는 단순한 수익성 문제가 아닙니다.
은행은 공공성과 사회적 책임을 강조하며, 평판 리스크를 매우 중요하게 관리합니다.
따라서 다음에 해당하는 시설에는 대출을 꺼리거나 제한하는 내규가 존재합니다.
● 위락시설
● 사치성 재산
● 유흥·향락 업종과 연관 가능성이 있는 형태
모텔은 법적으로 숙박시설이지만, 과거 위락 상권과 인접한 사례가 많고 사회적 인식도 복합적으로 얽혀 있기 때문에 은행 내부 규정상 ‘대출 제한 업종’으로 분류되는 경우가 많습니다.
결과적으로 은행은
● 대출 취급 제한
● LTV 대폭 축소
● 승인 조건 강화
등의 방식을 통해 리스크를 최소화합니다.
특히 서울 핵심 도심권을 제외하면, 1금융권에서 모텔 대출 승인을 받기는 매우 어렵습니다.
모텔 매입의 자금 조달 전략
제2금융권 활용 + 수익 증빙 = 핵심 솔루션
그렇다면 현실적인 해법은 무엇일까요?
1) 제2금융권을 전략적으로 활용
지역 단위 농협·수협·신협·새마을금고 등 2금융권은 평판 리스크보다 실질적 사업성을 더 비중 있게 평가합니다.
● 수익성(매출·NOI)
● 담보 가치
● 지역 기반 거래 관계
물론 금리는 1금융권보다 다소 높습니다. 그러나 레버리지 효과를 고려하면 이는 충분히 감내할 수 있는 ‘기회비용’입니다.
2) 상환 능력의 객관적 자료 확보
대출 승인 여부는 결국 “상환 능력 증명”에 의해 결정됩니다.
따라서 매입 전 반드시 다음 자료를 확보해야 합니다.
● 매출 장부
● 부가세 신고 내역
● POS 데이터
● OTA(예약 플랫폼) 매출 내역
즉, ‘검증 가능한 숫자’만이 은행을 설득할 수 있습니다.
숙박시설 투자의 성패는 “금융 구조 이해”에서 갈린다
숙박시설 꼬마빌딩은 일반 상가 대비 운영 난이도가 높지만, 월등히 높은 수익률을 제공할 수 있는 매력적인 자산입니다.
그러나 이 수익의 이면에는 일반 상가와 완전히 다른 금융의 장벽이 존재합니다.
따라서 모텔 투자를 고려할 때는 건물의 외형보다 업종 특성과 금융 메커니즘을 이해하는 것이 필수입니다.
정확한 사업성 분석과 금융 설계가 뒷받침될 때만, 투자자는 진정한 부동산 밸류업(Value-up)을 완성할 수 있습니다.
문의: landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856한경부동산밸류업센터 landvalueup.hankyung.com
* 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.
'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼' 한경부동산밸류업센터
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