지난 3월 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 전역을 토지거래허가구역으로 확대 지정한 뒤 오히려 이들 지역의 신고가 거래 비중이 늘어난 것으로 확인됐다. 규제지역 지정에도 오히려 지정된 지역에 매수세가 몰리면서 부동산 시장 양극화를 키우는 효과만 냈다는 설명이다. 서울 전역과 경기 12개 지역까지 규제가 확대된 상황에서 서울을 중심으로 한 부동산 왜곡이 더 커질 것이란 전망이 나온다.
5일 양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원의 분석에 따르면 지난 3월 24일 강남3구와 용산구를 토지거래허가구역으로 지정한 이후 신고가 거래 비중이 직전(2024년 4월~2025년 2월) 기간보다 9%P 늘어난 51.5%를 기록했다. 같은 기간 서울 21개 자치구의 신고가 거래 비율은 36.6%에서 33.3%로 오히려 3.3%P 하락했다.
토지거래허가구역 지정 이후 가장 신고가 비중이 늘어난 곳은 용산구였다. 지정 이전보다 10.8%P 증가했다. 뒤를 이어 송파(10.1%P)와 강남(8.8%P), 서초(8.3%P) 순으로 많아졌다. 서초구는 토지거래허가구역 지정 이후 전체 거래의 절반 이상인 59.2%가 신고가 거래였다.
강남3구와 용산구의 신고가 거래 비중은 정부의 규제 대책이 나올 때마다 급등했다. 지난 1월 35.2%였던 신고가 비중은 6·27 대책 직후인 7월에는 60.8%까지 치솟았다. 이후 9·7 대책이 발표된 9월에는 50.2%로 낮아졌다가 10·15 대책 발표 직후인 11월에 다시 59.5%로 반등했다.
비규제 풍선효과가 나타날 것이라는 전망이 나왔던 한강벨트의 증가폭은 크지 않았다. 성동구는 단 1.5%P 늘어나는 데 그쳤고, 영등포(1.4%P)와 광진(1.3%P), 마포(1.3%P) 등도 변화 폭이 제한적이었다. 노원(-13.4%P)와 도봉(-12.5%P), 금천(-11.6%P) 등 서울 외곽지역은 오히려 신고가 비중이 크게 줄어들었다.
양 위원은 “대출 규제 강화와 실거주의무 부담, 양도세 중과, 재건축 조합원 지위 양도 금지 등이 중첩되면서 시장 전반에서 매물 품귀현상이 구조적으로 심화되고 있다”며 “중산층과 실수요자의 이동성이 크게 제약됐다”고 설명했다.
이어 “투기과열지구 내 재건축 단지는 매물 부족과 거래 절벽, 드물게 나오는 매물의 고가 거래라는 신고가 경신이 이어질 수밖에 없다”며 “반면, 외곽 지역은 수요 회복 탄력이 낮고 규제 완화가 본격화되기 전까지 약세·저유동성 구조가 지속될 가능성이 높다”고 분석했다.
유오상 기자 osyoo@hankyung.com
관련뉴스
