꽁꽁 언 시장…실수요자 발동동, 추가 공급대책 '터닝포인트' 될까

초강력 부동산 수요억제책인 ‘10·15 주택시장 안정화 대책’이 시행된 지 두 달가량 지났다. 매매와 전세 거래가 급감한 가운데 ‘집값 상승세가 진정되고 있다’는 분석과 ‘똘똘한 한 채 현상만 더 심화했다’는 비판이 팽팽히 맞서고 있다. 기존 규제지역인 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구에서는 여전히 신고가가 잇따르고 있다. 하지만 하반기 집값 상승세를 주도한 ‘한강 벨트’ 지역의 상승 폭이 둔화하는 등 집값의 방향을 단언하기 어려운 상황이다.

전문가들은 정부가 이달 내놓을 예정인 공급대책의 실효성 여부가 집값 흐름에 터닝포인트가 될 수 있다고 분석한다. 수도권 중저가 아파트 매수 대기자는 공공청약을 적극 노리면서 정부가 추가로 내놓을 대책을 예의주시할 필요가 있다. 공급 대책과 토지거래허가제 같은 규제 완화 가능성 등을 지켜보면서 전략적으로 매수 시점을 결정해야 한다는 설명이다.

◇ 진정세 vs 양극화…엇갈린 평가

10일 한국부동산원에 따르면 12월 첫째 주(지난 1일 기준) 서울 아파트 매매가는 한 주 전보다 0.17% 올랐다. 44주 연속 상승세다. 10·15 대책 이후에도 집값은 여전히 오름세를 유지하고 있지만 전주(0.18%)보다 상승 폭은 작아졌다. 규제 발표 직후(10월 20일 기준) 0.5%에 달하던 상승률이 0.17%까지 떨어진 이후 재상승(0.20%)과 진정을 반복하며 혼조세를 보이고 있다.

서울 집값 오름세를 이끌어 온 강남 3구 모두 상승 폭이 줄었다. 강남구 아파트값 상승률은 지난주 0.23%에서 이번주 0.19%로 줄었고 서초구(0.22%→0.21%) 송파구(0.39%→0.33%)도 오름폭이 둔화했다. 한강 벨트 지역인 마포구(0.18%→0.16%)와 성동구(0.32→0.26%)도 상승세가 약해졌다. 용산구(0.34%→0.35%)와 강동구(0.20%→0.30%)는 오름세가 다시 강해졌다. 경기도에서도 재건축 추진 단지가 많은 과천(0.32%→0.45%)과 광명(0.31%→0.43%)의 오름폭이 확대됐다.

신고가 역시 이어지고 있다. 서초구 잠원동 신반포청구 전용 59㎡는 지난달 25일 29억7000만원에 거래돼 직전 가격 대비 3억9000만원 뛰었다. 서울의 전세가 상승세가 0.14%(전주와 동일)로 잦아들지 않고 있다는 점에서 언제든 상승 반전이 나타날 수 있다고 전문가들은 우려한다.

◇ “공급대책 내용이 변곡점 될 것”

매도자에게도, 매수자에게도 불확실한 시장이 이어지면서 이달 발표가 예고된 공급 대책에 관심이 쏠린다. 김용범 대통령실 정책실장은 최근 인터뷰에서 10·15 대책을 두고 “길게 끌고 갈 수 없는 임시 조치”라고 한계를 분명히 하기도 했다.

당정은 과거 문재인 정부 시절 주택 공급 계획에 포함됐던 유휴부지를 포함해 그린벨트(개발제한구역) 해제 등을 검토 중이다. 서울 노원구 태릉CC, 마포구 서부면허시험장, 서초구 국립외교원 유휴부지 등을 재검토하는 것으로 알려졌다. 2020년 국토부는 20여 개 국·공유지에서 2028년까지 주택 3만3000가구를 짓겠다고 밝혔으나 관계 기관 및 주민 반발로 대부분 무산됐다. 국방부, 농림축산식품부, 국가유산청 등이 보유한 공공용지를 활용하는 방안도 부처 간에 논의된다.

LH(한국토지주택공사) 등 공공이 시행하거나 대행하는 방식으로 도심 정비사업을 활성화하는 방안 또한 들여다보고 있다. 국토부는 서울시와의 실무협의체를 출범시키고 유휴 국·공유지와 노후 공공청사, 정비사업 인허가 개선 과제를 검토하고 있다. 재건축·재개발 등 민간 정비사업 활성화 방안은 ‘9·7 대책’에 일부 담겨 이번에는 포함되지 않을 가능성이 크다는 지적이 나온다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “9·7 대책에서 언급된 공공청사 역세권, 유휴 부지 활용방안을 어떻게 현실화하느냐가 관건”이라고 말했다.

◇ 공공분양과 급매 ‘투트랙 전략’

전문가들은 실수요자는 정부의 공공청약을 전략적으로 노리면서 시장 변화를 주시해야 한다고 조언한다. 정부는 내년 수도권 공공택지에서 2만9000가구 규모 분양 물량을 확정했다. 최근 5년간(2021~2025년) 수도권 평균 분양 물량(1만2000가구)의 2.3배 수준이다. 서울 고덕강일을 포함해 수원 광교, 남양주 왕숙 등 입지 경쟁력이 높은 곳이 많다. 자녀가 있는 신혼부부는 신혼부부 특별공급과 신혼희망타운 등 물량이 상당하다. 박지민 월용청약연구소 대표는 “실수요자는 2억~3억원의 ‘안전 마진’(프리미엄)을 참고해 면적별 예치금, 거주지역 자격 요건을 사전에 재점검하는 게 좋다”고 말했다.

기존 주택 매수 시기는 시장의 변화 상황을 좀 더 지켜볼 필요가 있다는 조언이 많았다. 겹겹의 규제로 매도자(집주인)가 더 유리한 상황이 펼쳐질 가능성은 크지 않아서다. 윤수민 농협은행 부동산 전문위원은 “규제 직후 매물이 급감해 섣불리 움직이기에는 왜곡이 심한 시장”이라며 “15억원에서 20억원 구간은 가격 변화가 크지 않을 수 있지만 10억원 미만은 대출 규제의 영향으로 가격 조정이 나타날 수도 있다”고 조언했다.

전문가들은 전체적인 집값 추이보다는 원하는 지역 매물을 원하는 가격에 잡는 데 집중하라고도 강조한다. 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “다주택자 중과세 유예기간이 종료되기 전 처분하려는 매물, 1주택자 장기보유 특별공제가 축소될 경우 절세 목적의 물량 등이 시장에 나올 여지가 있다”며 “수시로 현장에서 발품을 파는 동시에 자금 계획도 세워놔야 한다”고 말했다.

이유정 기자 yjlee@hankyung.com