주택 양도 차익은 과세가 원칙이다. 1가구가 1주택만 소유한 상태에서 그 주택 보유 기간이 2년 이상일 때 매도액이 12억원 이하라면 양도 차익과 관계없이 비과세 혜택을 받을 수 있다. 여기에 취득 당시 ‘조정대상지역’인지에 따라 거주 요건 등이 추가된다. 또 일시적으로 2주택일 때는 종전 주택을 먼저 양도하면 비과세한다.일시적 2주택자는 일반적으로 종전 주택의 3년 이내 매도, 2년 이상 보유 등의 요건은 잘 확인한다. 그런데 ‘1가구’ 관련 조건이나 주택 수 판단을 실수해 비과세라고 굳게 믿은 주택 매도 건과 관련해 사후에 가산세를 포함해 거액의 세금을 납부하는 사례가 있다. 이와 관련한 주의점을 살펴보려고 한다.
먼저 1가구 조건이다. 소득세법에서는 1가구를 본인 및 배우자뿐만 아니라 동일 주소지에서 생계를 같이하는 부모와 자녀를 포함해 판단한다. 이때 ‘생계를 같이한다’는 의미는 주민등록 주소지가 분리돼도 실질적인 상태에 따라 판단한다. 30세 미만 미혼 자녀가 가구 분리를 하려면 12개월 평균 중위소득의 40% 이상 소득을 증빙해야 하고, 실질적으로 분리해 생활하고 있어야 한다.
대학생 자녀가 서류상 주민등록 주소지를 분리하고 실제로는 부모님과 생계를 같이하는 것으로 확인되면 비과세 신고를 했어도 거액의 가산세를 포함해 세금을 납부해야 한다. 과거에는 데이터 확보 문제로 일일이 확인하기 어려웠지만 최근 기술이 발달함에 따라 여러 전산 자료가 통합 관리돼 사후 검증이 강화됐다. 이 같은 사후 세금 문제를 피하기 위해서는 자녀가 실제로 가구 분리가 가능한 시점(취업 이후)에 물리적으로 가구를 분리한 뒤 양도해야 한다.
오피스텔의 주택 수 포함 여부에 따른 비과세 판단 오류도 적지 않다. 일반적으로 오피스텔 분양 홍보 등을 할 때는 ‘주택 수 제외’라고 언급하기도 하지만 주거용 오피스텔로 쓰이는 때는 양도소득세 판단 시 주택 수에 포함될 수 있다는 것을 알아야 한다. 주거용 오피스텔은 준공 시점부터는 주택 수에 포함된다고 생각하고 의사결정을 하는 것이 낫다는 게 전문가들의 조언이다. 주택 수에 포함된다고 인식하면 임대주택 등록 등을 통해 다른 주택 양도 시 거주 주택 비과세 특례를 받을 수 있다. 또 이미 보유한 주택과 함께 일시적 2주택 요건을 검토해 세금을 면제받을 수도 있다.
이미 2주택을 보유한 상태라면 오피스텔이 준공되기 전 종전 주택을 매도해 일시적 2주택 여부를 검토할 수도 있다. 오피스텔이 준공 전이라면 오피스텔 분양권 상태로 간주하기 때문에 주택 수에 포함하는 주택 분양권과는 구분된다. 주거용 오피스텔은 임대차 계약서에 전입신고를 금지하는 내용이 있더라도 현장 조사 등을 통해 임차인이 사실상 주거용으로 사용하는 것이 명백한 때는 주택으로 간주해 세금을 추징한 사례도 있다.
주택 소유자들은 비과세 혜택을 받기를 기대한다. 그러나 법을 적용하는 국세청은 비과세 적용 여부를 면밀히 검토한다. 비과세 적용이 특례임을 전제로, 발생할 수 있는 모든 문제는 사전에 확인해야 실수를 줄일 수 있다.
김성일 리겔세무회계 대표
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