Q. 경기 수원에 아파트 1채와 입주권 1개를 보유한 40대 중반 외벌이 직장인이다. 현재 분당에 전세로 거주하고 있는데, 더 늦기 전에 분당에 자가(84㎡)를 마련하고 싶다. 보유 자산을 어떻게 활용하고 어떤 순서로 처분하는 것이 유리할까?
A. 성공적인 분당 진입을 위해서는 무엇보다 규제 해소가 선행돼야 한다. 10·15 대책 이후 분당은 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역이라는 3중 규제 지역에 묶여 있기 때문이다.
첫째 의뢰인은 2주택자 신분으로 규제지역 내 추가 주택 구입 시 주택담보대출이 전면 금지된다. 둘째, 신용대출 1억 5000만 원은 1억 원 초과 신용대출 보유 차주에 해당돼 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택 구입이 제한된다. 셋째, 현재 보유 중인 전세자금대출 역시 규제지역 내 3억 원 초과 아파트를 취득할 경우 전세대출이 회수된다.
가장 강력한 규제는 토지거래허가구역이다. 유주택자가 분당 주택을 구매하려면 '선매도 후매수' 원칙에 따라 기존 주택을 6개월 이내에 처분한다는 계획을 제출해야 한다. 허가일로부터 4개월 이내에 전입해 2년간 실거주 의무를 충족해야 한다. 따라서 분당 주택 구매를 위해서는 수원 보유 주택을 먼저 처분해 1주택자 지위를 회복하고 모든 대출 규제를 해소하는 것이 필수적이다.
분당 주택 마련을 위한 자산 처분 순서는 절세 측면에서 결정돼야 한다. 입주권의 경우 2년 미만 보유 시 양도세 66% 중과가 적용된다는 점을 고려하면, 현재 시점에서 입주권을 양도하는 것은 불리하다. 프리미엄 3억 원을 기준으로 세금만 약 2억 원에 달한다. 주택과 입주권 취득 시점을 고려해 일시적 1주택 1입주권 비과세 특례 요건을 충족하면, 종전주택인 수원 하늘채더퍼스트를 먼저 양도해 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.
수원 하늘채더퍼스트를 먼저 매도해 1주택자 지위를 확보하고, 입주권은 2년 이상 보유하는 게 낫다. 양도세 기본세율(6%~45%)을 적용받는 것이 약 7500만 원의 절세 효과를 낼 수 있기 때문이다.
하늘채더퍼스트(3억 원)와 영통자이 입주권(2억7500만원)을 처분하면 5억7500만원이 확보된다. 여기에 현재 분당 전세보증금 7억 원을 회수하면 총 12억 7500만 원이 마련된다. 여기서 전세대출 2억 원과 신용대출 1억 5000만 원을 상환하면, 순 자기자금은 약 9억 2500만 원이 된다.
의뢰인의 연봉 기준 주택담보대출 가능액은 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 적용 시 최대 8억 5000만 원까지 가능하다. 하지만 분당 주택은 담보인정비율(LTV)이 40% 제한에 묶여 최대 6억 원까지 대출이 가능하다. 결과적으로 순 자기자금 9억 2500만 원과 대출 6억 원을 활용해 총 15억 원 내외의 분당 구축 아파트를 매수할 수 있다.
총 투자 가능 금액 15억 원 내외를 기준으로, 자녀 교육과 향후 미래 가치 등을 고려할 때 분당동 ‘장안타운 건영2차’, 서현동 ‘효자촌 그린타운’, 구미동 ‘무지개마을’ 등을 고려할 만하다. 특히 장안타운 건영 2차는 재건축 추진 움직임이 있으며 인근 시범단지 재건축과 시너지 효과가 기대된다. 효자촌 그린타운 역시 통합 재건축을 진행 중이며 우수한 학군을 갖추고 있다. 사업성을 우선한다면 평균 용적률이 140% 수준으로 재건축 잠재력이 높은 무지개마을도 좋은 선택지가 될 수 있다.
분당 갈아타기를 성공하려면 실행 순서를 철저히 지켜야 한다. 가장 먼저 주택 구매를 제한하는 신용대출을 상환해야 한다. 이후 토지거래허가 요건 충족을 위해 수원 하늘채더퍼스트의 매도를 빠르게 진행해야 한다. 자금계획을 구체적으로 세워 실행력을 높이는 것이 40대 중반 직장인의 내 집 마련 불안감을 해소할 최적의 솔루션이다.
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정리=조미현 기자 mwise@hankyung.com
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