최근 경기 침체가 장기화하면서 온라인 쇼핑과 음식 배달 서비스가 소비의 중심으로 자리 잡았습니다. 이로 인해 홈플러스와 같은 대형마트마저 파산 위기에 직면했다는 이야기가 나올 정도입니다. 중소형 상가들의 공실률도 매우 빠른 속도로 증가하고 있습니다.
반면 최근 외국인 관광객이 급증하면서 중·소형 숙박시설은 수요를 따라가지 못할 정도로 부족한 실정입니다. 실제로 강북 지역에 위치한 일부 4성급 호텔의 객실 평균 요금(ADR)은 30만~50만원대까지 치솟았다는 분석도 나옵니다. 여기에 중일 갈등이 고조되면서 일본으로 향하던 중국인 관광객 일부가 한국으로 발길을 돌릴 것이라는 관측도 제기됩니다. 업계에서는 2030년까지 서울을 찾는 관광객 수가 3000만명을 넘어설 수 있다는 기대도 나옵니다.
문제는 이미 크게 상승한 토지비와 공사비로 인해 신규 호텔 건설이 어렵다는 점입니다. 이러한 현실을 반영해 서울시는 최근 제6차 도시·건축공동위원회 수권분과위원회를 열고, 상업지역 내 관광숙박시설 공급을 확대하기 위한 '도시관리계획 결정 변경안'을 수정·가결했습니다. 명동, 북창동, 테헤란로, 잠실, 여의도, 영등포 부도심권, 마포, 용산, 왕십리 등 9개 지역에서 관광숙박시설을 건립할 경우 용적률을 최대 1.3배까지 완화해 사업성을 높이도록 하는 내용입니다.
다만 호텔 등급 평가 기준상 3성급 이상에 해당하는 시설 요건을 충족해야 하며, 객실 비율에 따라 용적률 완화 규모를 차등 적용받게 됩니다. 또한 높이 제한으로 인해 적정 용적률 확보가 어려운 경우에는 건폐율과 최고 높이 규제도 함께 완화해 줄 방침입니다. 적용 대상 역시 관광호텔에 국한하지 않고, 가족호텔과 호스텔 등으로 확대할 계획입니다.
관광숙박 특화 지구단위계획은 외국인 관광객이 집중되는 지역과 교통 접근성이 우수한 곳을 중심으로 지정됐으며, 신촌 등 54개 구역에 대해서는 3년간 한시적으로 용적률 완화 혜택이 적용됩니다. 아울러 호텔 공급을 신속히 추진하기 위해 지구단위계획 제안, 주민 열람, 관계 부서 협의, 각종 심의 등 기존의 복잡한 행정 절차를 시가 사전에 일괄적으로 진행하고, 인허가 단계에서는 사전 협의 절차만 거치도록 간소화했습니다.
서울시가 다양한 혜택 제공에 나섰지만, 이미 크게 오른 토지비와 공사비 등을 감안하면 개별 사업장이 사업성을 확보하기는 여전히 어려운 상황입니다. 오히려 기존에 공실로 남아 있는 꼬마빌딩이나 중소형 오피스, 중소형 오피스텔을 활용해 호스텔 등 숙박시설로 용도를 변경하는 방안이 현실적인 대안이 될 수 있습니다. 기존 화장실을 공용 시설로 활용하고, 샤워실과 리셉션 데스크 정도만 추가 설치한다면 비교적 짧은 기간 내에 숙박시설로 전환이 가능하기 때문입니다.
이미 지어진 건물을 담보로 리모델링 비용을 조달할 수 있어 공사비 부담도 상대적으로 줄어듭니다. 최근 에어비앤비가 오피스텔 내 숙박 운영을 중단하면서 객실 공급이 크게 줄어든 상황에서, 임대료가 지나치게 낮거나 장기간 공실로 남아 있는 부동산을 숙박시설로 전환하면 유휴 공간을 고수익 자산으로 탈바꿈시켜 임대수익률을 크게 끌어올릴 수 있습니다. 뿐만 아니라, 건물 자체의 가치 상승을 통해 자본수익률 개선 효과도 기대할 수 있습니다.
결과적으로 이러한 방식의 숙박용 부동산 투자는 당분간 여타 수익형 부동산보다 높은 투자수익률을 기대할 수 있는 대안이 될 수 있고 투자자뿐 아니라 기존 건물 소유자들에게도 실질적인 도움이 될 수 있을 것으로 보입니다. 현시점의 시장 환경을 고려할 때, 숙박용 부동산 투자는 가장 주목할 만한 투자 분야 중 하나로 평가할 수 있겠습니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수
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