내년 오피스는 '숨 고르기'…물류·호텔은 '달린다'

이 기사는 12월 30일 10:04 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.

국내 상업용 부동산 시장이 자산 유형별로 차별화된 흐름을 보일 것이라는 전망이 나왔다. 서울 오피스 시장은 공급 증가로 시장 재편이 예상되는 한편 조정 국면을 지난 물류센터 시장은 내년에도 상승세를 이어갈 것으로 예상된다. 호텔 시장은 외국인 관광 수요 확대로 호조세를 이어갈 전망이다.

상업용 부동산 서비스 기업 젠스타메이트는 30일 '2026년 상업용 부동산 중장기 전망' 보고서를 통해 이같이 밝혔다.

서울 오피스 시장은 중장기적으로 공급 시점이 핵심 변수로 작용할 전망이다. 2026년부터 2029년까지 서울 전체 오피스 재고는 약 254만1000㎡ 증가해 연평균 62만7000㎡ 수준의 공급이 예상된다. 이는 과거 평균 공급량(85만8000㎡)을 밑도는 수준이다. 다만 2030년 전후 서울 내 초대형 개발 프로젝트가 집중될 경우 단기적으로 공급 부담이 확대될 수 있다.



임대차 시장은 신규 공급에 따라 공실률이 점진적으로 상승하는 가운데 임대료 인상 여력은 제한적일 것으로 분석됐다. 2025년 7.0%를 기록한 서울 오피스 공실률은 도심(CBD) 중심 공급 반등으로 2026년 하반기 7.9%까지 상승할 것으로 예상된다.

특히 서울 마곡 일대 대형 오피스 공급 영향으로 CBD 및 강남권역(GBD), 여의도권역(YBD)을 제외한 기타권역의 공실률은 당분간 10%대를 유지할 것으로 전망된다. 이에 따라 임대료 인상률은 과거 2000~2010년대 수준인 2%대로 회귀할 것으로 보인다.

오피스 수요 측면에서는 금융·보험업의 꾸준한 수요와 함께 인공지능(AI)·데이터·헬스케어·바이오 등 뉴이코노미 섹터로의 다변화도 예상된다.

물류센터 시장은 국내 이커머스 시장이 지속적으로 성장하는 가운데 과잉 공급 이후 재조정 국면이 2026년까지 이어질 것으로 전망됐다. 2025년 신규 공급은 165만㎡ 이하로 전년(630만3000㎡) 대비 3분의 1 수준으로 급감하며 수급 환경이 점진적으로 안정화되고 있다.

아울러 투자 수요가 접안 여건, 자동화 가능성, 입지 경쟁력을 갖춘 프라임 자산 중심으로 선별되고 있다. 반도체, 2차전지, 바이오 등 대체 불가능한 수요를 확보한 물류 자산의 중요성이 더욱 부각될 것으로 분석됐다.

호텔 시장은 외국인 관광 수요 확대로 호황이 지속될 전망이다. 2025년 1~7월 외래 관광객 수는 1056만 명으로 2019년 동기 대비 6.8% 증가했으며, 2024년 기준 서울 호텔의 연평균 객실 점유율(OCC)은 79%로 2019년(77%)을 웃돌았다.

객실 평균 단가(ADR)는 19만8000원으로 2019년(12만5000원) 대비 58% 상승했다. 투자 흐름도 개발 및 용도 변경 중심에서 운영 목적의 3·4성급 호텔 거래로 이동하고 있다. 만다린 오리엔탈, 자누 등 국내 첫 입점 브랜드를 포함한 글로벌 럭셔리 호텔 브랜드 중심으로 추가 공급도 예정됐다.

김규진 젠스타메이트 리서치센터장은 "2026년 상업용 부동산 시장은 완화적 금융 여건과 정부의 재정 확대 정책을 바탕으로 1%대 후반 경제성장이 예상되는 가운데, 자산 유형별로 차별화된 흐름을 보일 것"이라며 "오피스는 2030년 이후 공급 급증 대비 수요 발굴이, 물류센터는 인프라 산업으로의 전환과 프리미엄 자산 확보가, 호텔은 관광 수요의 지속 가능성 확보가 각각 핵심 과제가 될 것"이라고 말했다.

민경진 기자 min@hankyung.com