쉼 없이 오른 서울 핵심지 집값…지금 사도 될까? [병오년 부동산]

[편집자주] 병오년 새해가 밝았습니다. 한경닷컴은 새해를 맞아 '내 집 마련'을 준비하고 있는 실수요자를 위해 매매, 전·월세, 분양 등 3가지 분야에서 내 집을 만들 수 있는 방법을 찾아봤습니다. 아무쪼록 '내 집 마련'에 작은 도움이 됐으면 하는 바람입니다.

올해 서울 핵심지 집값은 지난해와 마찬가지로 더 오를 것이라는 전망이다. '똘똘한 한 채' 수요가 이어지면서 시장을 둘러싼 환경이나 규제 등이 크게 달라지지 않아서다. 토지거래허가구역 지정으로 지난해 가격이 오르지 못한 서울 외곽 지역에선 갭 메우기 현상이 나타나면서 일부 집값이 오를 수 있을 것이라는 의견도 나왔다.

토지거래허가구역도 막지 못한 '강남 3구'·'마·용·성'

1일 한국부동산원이 발표한 주간 아파트 가격 동향에 따르면 지난해 12월 넷째 주(22일) 기준 서울 송파구 집값은 작년 누적으로 20.52% 급등했다. 서초구와 강남구 역시 같은 기간 각각 13.79%, 13.36% 뛰어 큰 폭으로 상승했다. 강북권 핵심 지역인 '마용성'(마포·용산·성동구)도 비슷하다. 성동구는 같은 기간 18.72%, 마포구는 14%, 용산구는 12.87% 뛰었다.

서울 핵심지 가격이 강세를 보이면서 한강 벨트 집값도 덩달아 뛰었다. 양천구(12.85%), 강동구(12.3%), 광진구(12.02%), 영등포구(10.67%), 동작구(10.62%) 등 핵심지와 붙어있는 지역 집값도 큰 폭으로 뛰었다.

지난해 초까지만 해도 강남 3구(강남·서초·송파구)와 마용성을 중심으로 들썩이던 집값은 새 정부가 들어서고 부동산 규제가 시행되자 상승세가 빠르게 확산했다. 6·27 대책부터 수도권 주택담보대출금액을 6억원으로 제한하는 초고강도의 규제가 등장하면서 실수요자들 사이에선 "다음 규제가 나오면 집을 사지 못한다"는 인식이 형성됐다.


이후 10·15 부동산 대책을 통해 서울 전역과 경기도 12곳을 토지거래허가구역을 비롯해 조정대상지역, 투기과열지구로 묶었지만 서울 핵심지 집값은 멈추기는커녕 오히려 계속 오르는 모습을 보였다.

올해 역시 이들 지역 집값 상승세는 이어질 것이란 의견이 많다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 "거시환경이나 정책 등이 큰 변동이 없는 상황에서 일부 주택 가격만 올라가는 상황이 계속되면서 강남 3구를 비롯한 마용성 집값도 지난해와 비슷하게 오르게 될 것"이라며 "대출 제한 등으로 거래는 줄어들겠지만 가격 상승은 유지될 것"이라고 했다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원도 "서울에 신규 공급이 많지 않고 대출 규제 실거주의무 강화 등으로 레버리지를 활용한 투자 경로는 사실상 차단돼 자기자본 중심의 시장 환경이 이어질 것"이라며 "강남 3구나 용산구의 주요 아파트들에겐 장기적으로 봤을 때 긍정적인 부분"이라고 말했다.

이어 "만약 이들 지역에 진입이 가능하고 고민하고 있는 실수요자라만 요즘 같이 시장이 조용할 때가 오히려 좋은 매물을 합리적인 가격에 들어갈 수 있는 기회가 될 것"이라고 설명했다.

"언제까지 안 오를 수 있나?"…노·도·강·금·관·구 올해는 상승 기대

지난해 서울 외곽 지역인 노원구, 도봉구, 강북구, 금천구, 관악구, 구로구 등은 강남 3구와 마용성 등 한강 벨트 핵심 지역에 비해 상대적으로 상승 폭이 덜했다. 부동산원에 따르면 지난달 넷째 주 관악구의 작년 누계 매매가격 변동률은 3.99%, 구로구 3.52%, 노원구 1.92%, 금천구 1.21%, 강북구 0.98%, 도봉구 0.85% 등 순이었다. 같은 기간 동남권(강남·서초·송파·강동구) 집값이 15.37% 오른 것과 비교하면 거의 오르지 않은 셈이다.

정부가 10·15 부동산 대책을 통해 서울 전역을 토지거래허가구역으로 묶은 영향이 크다. 풍선 효과를 차단하기 위해 상승 흐름이 퍼지기 전 아예 차단시켰다. 이에 서울 외곽 지역, 특히 '노도강'(노원·도봉·강북구) 주민들 사이에선 "우리는 전고점도 회복하지 못했는데 강남과 같은 규제지역으로 지정하는 게 말이 되느냐"는 볼멘 소리가 나왔다.


하지만 지난해와 달리 올해는 이들 지역 집값이 상승할 것으로 보는 의견이 많다. 먼저 상급지와의 간극이 너무 커졌다. 집값이 벌어진 만큼 '갭 메우기' 장세가 일어날 가능성이 높다는 설명이다.

정보현 NH투자증권 Tax센터 부동산 수석연구원은 "현재 대출 규제 기준선을 살펴보면 15억원 이하 금액에 아파트에 대출 가능 금액이 가장 크다"며 "서울 외곽 지역들이 해당 기준 금액대에 맞는 경우가 많기 때문에 가격이 오를 것으로 보고 있다"고 말했다.

노도강·'금관구'(금천·관악·구로구)가 '서울'에 있다는 점도 오를 것이란 전망에 힘을 보탠다. 경기도 핵심 지역을 제외한 다른 지역도 이들 지역보다 더 많이 올라서다.

정보현 연구원은 "올해 경기도 안양은 6.08% 오르는 등 서울 외곽 지역보다 더 많이 올랐다"며 "'그래도 서울인데 경기도보다는 가격이 높아야지'라는 심리적인 부분까지 반영돼 가격이 더 오를 수 있을 것"이라고 부연했다.

이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com