병오년 새해가 밝았습니다. 한경닷컴은 새해를 맞아 '내 집 마련'을 준비하고 있는 실수요자를 위해 매매, 전·월세, 분양 등 3가지 분야에서 내 집을 만들 수 있는 방법을 찾아봤습니다. 아무쪼록 '내 집 마련'에 작은 도움이 됐으면 하는 바람입니다. [편집자주]
올해 분양시장은 지난해 분양시장과 비슷하게 '양극화' 현상이 심화할 전망이다. 예비 청약자가 선호하는 지역과 분양가 상한제 등으로 시세 차익이 기대되는 지역엔 관심이 높겠지만 나머지 지역은 어려울 것이라는 의견이 많다.
지난해 분양성적 지역별 '양극화' 심화
3일 부동산 리서치업체 부동산R114에 따르면 2025년 전국 아파트 분양물량은 22만6719가구가 공급됐다. 지난해 24만4625가구보다 1만7906가구 쪼그라들었다. 상반기엔 7만255가구, 하반기엔 15만6464가구가 공급돼 전체의 약 70%가 하반기에 몰렸다. 지난해 말부터 이어진 탄핵 등 정치적 리스크를 비롯해 대출 규제 강화 등으로 분양시장에 찬물이 끼얹어진 결과다.지역별로 살펴보면 수도권이 13만6799가구가 공급됐다. 경기도에 10만1183가구가 공급돼 2021년(11만7218가구) 이후 4년 만에 가장 많은 물량이 나왔다. 서울에선 1만5461가구, 인천에선 2만155가구가 나왔다.
지방은 8만9920가구가 분양됐다. 부산이 1만8833가구로 가장 많았고 충남이 1만3526가구, 경남 9963가구 등 순이었다. 미분양이 쌓여있는 대구, 강원 등은 직전 연도보다 분양 물량이 줄어 속도 조절을 했다.
청약 성적도 엇갈렸다. 수도권은 10.07대 1, 지방은 4.53대 1로 수도권이 지방보다 2배 이상 더 높은 경쟁률을 기록했다.
서울 평균 청약 경쟁률은 146.64대 1로 2021년(164.13대 1) 이후 4년 만에 가장 높은 수준을 기록했다. 성동구 성수동1가 '오티에르포레'(688.13대 1)와 송파구 신천동 '잠실르엘'(631.6대 1)이 600대 1이 넘는 세 자릿수 경쟁률을 기록했다. △동작구 사당동 '힐세트이트이수역센트럴'(326.74대 1) △서초구 반포동 '반포래미안트리니원'(237.5대 1) 등도 치열했다.
반면 지방의 경우 청약 경쟁률이 저조했다. 광주와 제주는 각각 0.5대 1, 0.29대 1을 기록해 경쟁률이 1대 1에도 못 미쳤다. 지난해엔 미달지역이 전무했지만 올해 들어선 상황이 더 악화한 것으로 풀이된다.
백새롬 부동산R114 책임 연구원은 "부동산 시장의 불확실성이 계속되면서 환금성과 안정적인 가격 방어가 가능한 알짜 단지에 수요가 집중되는 '선별 청약 경향'이 짙어졌다"고 분석했다.
올해 청약시장 역시 선별 청약…실수요자 위주로 재편
올해 청약시장은 지난해보다 상황이 더 악화할 것이란 의견이 나온다. 10·15 부동산 대책이 발표된 후 서울 전역과 경기도 12곳이 규제지역으로 지정돼서다. 투기과열지구와 조정대상지역, 토지거래허가구역 등이다. 이들 지역은 실수요자들이 선호하는 곳이다.규제지역에서 분양하는 단지에 청약하려면 해당 지역에서 청약통장 가입 기간을 2년 채워야 한다. 세대주만 청약할 수 있다. 돈을 빌리기도 어려워졌다. 주택담보대출 금액은 집값을 기준으로 △15억원 이하 6억원 △15억원 초과 25억원 이하 4억원 △25억원 초과 2억원 등이다.
박지민 월용청약연구소 대표는 "실수요자들이 선호하는 서울과 경기도 12곳의 청약 경쟁률과 가점은 올해보다 더 낮아질 것"이라면서 "부동산 대책으로 청약을 넣기가 까다로워졌고 돈을 빌리기도 어려워졌기 때문"이라고 설명했다.
이어 "'내 집 마련'을 위한 일부의 무주택자를 제외하면 기존에 집을 가지고 있는 실수요자들의 '옆그레이드(수평이동)' 수요와 분양가 상한제 지역처럼 큰 시세 차익이 기대되는 곳이 관심이 높아질 것"이라면서 "비규제지역에선 거점 도시의 상급지, 예컨대 대구의 수성구, 부산의 해운대구 등 핵심 지역을 제외하고는 어려운 환경이 이어질 것"이라고 부연했다.
정부가 공급할 3기 신도시를 통해 수도권 공공택지에서 분양할 공공분양주택 2만9000가구에 주목해야 한다는 조언도 나온다.
백새롬 연구원은 "공공주택 확대 기조에 따라 청년과 신혼부부, 출산 가구 등 실수요층의 내 집 마련 기회의 폭이 넓어질 전망"이라면서 "정부가 공공주택 청약 진입 문턱을 낮추는 제도 개편을 예고하면서 예비 청약자들은 청약통장 월 납입액을 최대한도인 25만원으로 유지해 당첨 가능성을 높이는 전략을 사용할 수도 있을 것"이라고 짚었다.
이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com
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