잠실5, 조합원 양도 제한…재건축 투자 막힌다

서울 강남권 대표 재건축 단지인 송파구 잠실주공5단지의 조합원 지위 양도가 다시 어려워졌다. 조합의 사업시행계획인가 신청 후 재건축 사업이 재개돼 양도 제한이 다시 적용됐기 때문이다. ‘국민평형’인 전용면적 84㎡ 매물이 45억원을 넘어서는 등 부동산 규제 속에서도 가격 상승세는 가파르다. 업계에서는 강남구 압구정현대, 잠실장미 등 조합원 지위 양도가 가능한 매물은 가격이 더 오를 것으로 보고 있다.

◇조합, 사업시행인가 신청

30일 업계에 따르면 잠실주공5단지 재건축 조합은 지난 24일 송파구에 사업시행계획인가를 신청했다. 구체적인 재건축 계획을 정하는 절차로 재건축 사업의 7부 능선을 넘은 셈이다. 교통영향평가와 환경영향평가, 건축심의 등 재건축을 위한 인허가 절차가 끝나야 진행할 수 있다. 기존 지상 15층, 30개 동, 3930가구인 이 단지는 지하 4층~지상 65층, 총 6387가구로 탈바꿈할 예정이다.

인근 공인중개소에는 거래 급감 우려가 커지고 있다. 조합의 사업시행인가 신청으로 잠실주공5단지가 조합원 지위 양도 제한 대상에 포함됐기 때문이다. 애초 투기과열지구에 속해 조합 설립 후에는 조합원 지위 양도가 원칙적으로 불가능하다. 다만 도시및주거환경정비법에 따르면 재건축 사업이 오래 지연된 단지는 투기과열지구에 포함돼 있더라도 매매 때 조합원 지위 양도를 할 수 있다.

구체적으로 조합 설립을 인가받고 3년 이상 사업시행인가를 신청하지 않으면 3년 이상 보유하고 있는 조합원만 지위 양도가 가능하다. 잠실주공5단지는 이 예외 조항을 적용받아 그동안 매매가 가능했다. 전용 76㎡가 지난주 40억2700만원에 거래돼 몸값이 40억원대를 넘어섰다. 전용 82㎡ 거래가격은 지난달 45억5500만원으로 신고가를 경신했다. 최근 조합원 지위 양도가 가능한 물건을 중심으로 50억원대 매물도 등장했다. 잠실동 K공인 대표는 “재건축 사업이 예상보다 빨리 추진돼 미처 매수하지 못한 투자자의 문의 전화가 적지 않다”며 “앞으로 조합원 지위 양도가 가능한 매물이 크게 줄어 매매가는 더 오를 전망”이라고 설명했다.

◇몸값 높아진 ‘예외 물건’

서울 재건축·재개발 시장에서는 최근 “조합원 지위 양도가 가능한 매물이 너무 적다”는 말이 나온다. 정부의 ‘10·15 주택 대책’에 따라 서울 전역과 경기 12곳이 투기과열지구로 동시에 묶였기 때문이다. 투기과열지구로 지정되면 재건축 추진 단지는 조합 설립 때부터, 재개발 사업지는 관리처분계획인가 이후부터 조합원 지위 양도가 제한된다.

그러나 투기과열지구 지정 후에도 일부 재건축 단지가 사업 진행에 어려움을 겪으면서 조합원 지위 양도 제한 예외를 적용받아왔다. 대부분 조합 설립 후 3년 안에 사업시행인가를 신청하지 않은 경우다. 사업시행인가를 받았더라도 3년 내 착공하지 않으면 착공 전까지 조합원 지위 양도가 예외적으로 허용된다.

대표적으로 강남구 압구정현대 2·3·4·5구역(8446가구)은 2021년 조합 설립 인가는 받은 뒤 사업 진행이 더뎌 지난해부터 조합원 지위 양도가 가능해졌다. 송파구 잠실장미 1·2·3차(3522가구) 역시 2020년 3월 조합 설립 인가를 받은 뒤 사업시행계획인가를 신청하지 않았다. 영등포구에서는 2022년 11월 신탁사업자가 지정된 여의도 시범이 곧 사업시행계획인가 신청을 앞두고 있다.

정비업계에서는 이들 단지 모두 재건축 사업에 속도를 내고 있어 향후 조합원 지위 양도 제한과 매물 급감으로 이어질 수 있다고 본다. 강남구 은마아파트는 조합이 사업시행인가 준비에 나서자마자 전용 84㎡ 호가가 30억원을 넘어서는 등 가격 상승세를 보였다. 업계 관계자는 “사업시행인가 이후에는 장기 보유 1주택자 등 극히 예외 물건만 남게 된다”며 “일각에서는 주요 재건축 단지의 매물 부족에 따른 가격 급등이 부동산 과열 신호로 비칠까 봐 걱정하는 분위기”라고 전했다.

유오상 기자 osyoo@hankyung.com