"실거주·투자 수요 몰리며 오피스텔 거래 확산…상업용 부동산 투자는 신중해야"

2025년 서울 아파트값 상승률이 19년 만에 역대 최고 수준으로 치솟았다. 금리 하락 기조와 ‘전세의 월세화’ 현상이 맞물리며 일부 수요가 비아파트 시장으로 이동하고 있다. 1인 가구가 전국 1000만 명을 넘어서면서 주거용 오피스텔 수요도 증가하는 추세다. 오피스텔 시장은 실거주와 투자 수요가 동시에 유입되며 조금씩 회복세를 보인다.

한국부동산원에 따르면 지난 11월 서울 오피스텔 매매가는 전월 대비 0.11% 올라 10개월 연속 상승세를 보였다. 직전 달(0.08%)보다 오름폭을 확대했다. 2025년 중 월간 기준 가장 큰 폭의 상승률을 기록했다. 권역별로는 동남권과 서북권이 각각 전월 대비 0.14% 상승률을 보였다. 동북권·도심권(각각 0.10%), 서남권(0.08%) 순서로 뒤를 이었다.

면적대별로는 아파트 대체가 가능한 중·대형 오피스텔을 중심으로 가격 상승률이 높았다. 서울 85㎡ 초과 대형 오피스텔의 매매가 상승률은 0.41%로 가장 높았다. 이어 60㎡ 초과 85㎡ 이하 0.16%, 40㎡ 초과 60㎡ 이하 0.12% 순으로 나타났다. 40㎡ 이하 소형 오피스텔은 0.09% 오르는 데 그쳤다.

오피스텔 거래도 늘고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 계약일 기준 서울 오피스텔 거래량은 2025년 1월 1일~12월 24일 누적 1만2585건으로 집계됐다. 전년 동기(1만799건) 대비 약 16.5% 증가했다.

오피스텔 임대 시장에서는 월세 강세가 이어지고 있다. 지난 11월 서울 오피스텔 전세는 전월 대비 0.08%, 월세는 0.26% 올랐다. 전세보다 월세 상승세가 더 강했다. 전세 자금 마련이 어려워지고 대출 규제 등이 겹쳐 비아파트 시장 전반에서 ‘전세의 월세화’ 현상이 뚜렷해지고 있다는 분석이 나온다.

11월 기준 전국 오피스텔 임대수익률은 5.64%를 기록했다. 오피스와 중대형 상가, 국고채·주택담보대출 금리보다도 높은 수익률이다. 서울 오피스텔 임대수익률은 2022년 6월(4.27%)부터 꾸준히 올라 4.99%를 기록했다. 신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수는 “최근 시장 경향을 고려하면 임대수익률 4% 수준이 이자와 세금을 제외하고 수익을 내는 최소 기준선”이라고 했다.

다만 오피스텔 시장의 공급 부족은 앞으로 가격 변동성을 키울 주요 변수로 꼽힌다. 부동산R114에 따르면 새해 서울 오피스텔 입주 물량은 1447실로 예상된다. 오피스텔 공급이 정점에 달했던 2020년(2만2225실)보다 93.5% 급감한 수준이다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “수도권 비아파트 신축 물량이 대폭 줄어들고 있어 전·월세 시장 가격 변동성이 앞으로 더 커질 것”이라고 내다봤다.

전문가들은 상가와 꼬마빌딩 등 기타 상업형 부동산에 대한 섣부른 투자는 주의해야 한다고 조언한다. 신 교수는 “최근 5년간 광의의 통화량(M2)이 크게 늘며 자산 가격이 급등했고, 오른 임차료를 내기보다는 사옥을 매입해 대출 이자를 감당하는 편이 낫다고 보는 상업 종사자들도 늘고 있다”며 “상가·꼬마빌딩은 공실과 임대료 변동 위험이 매우 크기 때문에 수익 목적 매수는 신중해야 한다”고 조언했다.

오유림 기자 our@hankyung.com