굿모닝작전
[배준형의 밸류업 클래스]
안녕하세요. 여러분의 부동산 주치의, 배준형 수석전문위원입니다.
최근 자산가들 사이에서 가장 뜨거운 화두는 단연 ‘꼬마빌딩 밸류업(Value-up)’입니다.
완성된 건물을 매입하는 전통적인 중개 투자 방식에서 벗어나, 저평가된 부지를 선점해 기획·신축·운영을 거쳐 자산 가치를 극대화하는 전략이 새로운 투자 패러다임으로 자리 잡고 있습니다.
그러나 성공적인 밸류업은 결코 운에 맡길 수 있는 영역이 아닙니다.
치밀한 사전 기획과 단계별 전문성이 유기적으로 맞물릴 때 비로소 안정적인 자산 증식이 가능합니다. 이번 칼럼에서는 꼬마빌딩 신축의 시작부터 재매각까지, 자산 가치를 완성하는 5단계 사이클을 정리해 보겠습니다.
1단계: 흙 속의 진주를 찾는 ‘사업부지 선정’
(부동산 디벨로퍼의 영역)
신축 프로젝트의 성패는 첫 단계인 사업부지 선정에서 이미 결정됩니다. 이 과정은 단순한 매물 탐색이 아니라, 부동산 디벨로퍼의 핵심 역량이 집약되는 영역입니다.
가장 기본이 되는 분석 도구는 토지이용계획확인원입니다. 해당 부지에 허용되는 용도와 건축 규모를 규정하는 법적 문서로, 토지의 현재와 미래를 동시에 보여주는 ‘신분증’과 같은 역할을 합니다.
디벨로퍼의 시선은 눈에 보이는 노후 건물에 머물지 않습니다.
용도지역을 정밀 분석하고, 건폐율·용적률·도로 조건·일조권 사선 제한 등 각종 규제를 종합해 미래에 구현 가능한 건축 볼륨을 계산합니다. 현재는 저평가된 땅일지라도, 건축 효율성이 뛰어난 부지를 선별해내는 안목이야말로 밸류업의 출발점입니다.
2단계: 상상을 현실로 만드는 ‘설계와 시공’
(건축의 영역)
부지 매입이 완료되면, 이제 무(無)에서 유(有)를 만들어내는 건축 단계로 진입합니다. 이 과정의 핵심은 건축가와의 전략적 협업입니다.
같은 면적의 부지라도 설계자의 전문성에 따라 가용 면적, 공간 활용도, 동선 효율은 크게 달라집니다. 이러한 설계의 차이는 단순한 미관을 넘어, 임대 경쟁력과 장기적인 자산 가치를 좌우하는 결정적 변수로 작용합니다.
결국 ‘잘 지은 건물’이란 멋진 외관이 아니라, 시장과 임차인의 수요를 정확히 반영한 구조를 갖춘 건물이라 할 수 있습니다.
3단계: 시공사 선정과 PM 구축, 리스크 관리의 핵심
설계가 확정되면 이를 구현할 시공 파트너 선정이 이어집니다.
최근 원자재 가격과 인건비 변동성이 확대된 만큼, 단순히 공사비가 낮은 업체보다 기술력·재무 안정성·유사 프로젝트 경험을 종합적으로 검증해야 합니다.
여기에 더해 중요한 역할을 하는 것이 PM(Project Management)입니다.
건축은 다수의 공종과 이해관계자가 얽힌 복합 프로젝트로, 민원 대응·설계 변경·공정 관리 등을 건축주가 직접 감당하기에는 리스크가 큽니다.
PM은 기획부터 준공까지 전 과정을 관리하며, 발주자를 대신해 시공사와 소통하고 공사비 집행의 적정성을 검증합니다. 이는 공기 지연과 비용 초과를 방지하는 동시에, 법적·기술적 분쟁을 사전에 차단하는 프로젝트의 안전장치 역할을 합니다.
4단계: 가치를 수익으로 증명하는 ‘임대차 마케팅’
(MD 구성의 영역)
건물의 사용승인은 물리적 완공을 의미할 뿐, 자산 가치의 평가는 이때부터 본격적으로 시작됩니다. 건물의 시장 가치를 결정짓는 요소는 외관이 아니라 ‘어떤 임차인이 들어오느냐’입니다.
사전에 기획한 타깃 업종을 중심으로 전략적인 MD 구성과 임대차 마케팅이 필요합니다.
앵커 테넌트를 확보하고, 업종 간 시너지를 고려한 임차인 배치는 공실 리스크를 최소화하는 동시에 건물의 정체성을 강화합니다.
안정적인 임대차 구조는 곧 지속 가능한 현금흐름(Cash Flow)으로 이어지며, 이는 향후 매각 시 자산 가치를 극대화하는 가장 강력한 근거가 됩니다.
5단계: 밸류업의 완성, ‘엑시트(Exit) 전략’
신축과 임대 안정화가 완료되면, 투자 사이클의 마지막 단계인 재매각(Exit)을 준비할 시점입니다. 밸류업의 최종 성과는 운영 수익이 아니라, 확정된 자본 이득(Capital Gain)으로 평가됩니다.
신축 건물은 시장에서 강력한 ‘신축 프리미엄’을 확보합니다. 저평가된 토지에 현대적인 설계와 효율적인 공간 구조가 결합되고, 여기에 안정적인 임대 수익이 더해지면 자산 가치는 비약적으로 상승합니다.
성공적인 엑시트란 단순히 파는 것이 아니라, 매수 시점부터 설계했던 가치 상승 시나리오가 현실로 증명되는 순간입니다. 지가 상승, 건축 비용, 운영 성과를 종합적으로 분석해 최적의 매각 타이밍을 포착할 때, 꼬마빌딩 밸류업의 한 사이클은 완성됩니다.
문의: landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856
한경부동산밸류업센터 landvalueup.hankyung.com
* 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.
'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼' 한경부동산밸류업센터
안녕하세요. 여러분의 부동산 주치의, 배준형 수석전문위원입니다.
최근 자산가들 사이에서 가장 뜨거운 화두는 단연 ‘꼬마빌딩 밸류업(Value-up)’입니다.
완성된 건물을 매입하는 전통적인 중개 투자 방식에서 벗어나, 저평가된 부지를 선점해 기획·신축·운영을 거쳐 자산 가치를 극대화하는 전략이 새로운 투자 패러다임으로 자리 잡고 있습니다.
그러나 성공적인 밸류업은 결코 운에 맡길 수 있는 영역이 아닙니다.
치밀한 사전 기획과 단계별 전문성이 유기적으로 맞물릴 때 비로소 안정적인 자산 증식이 가능합니다. 이번 칼럼에서는 꼬마빌딩 신축의 시작부터 재매각까지, 자산 가치를 완성하는 5단계 사이클을 정리해 보겠습니다.
1단계: 흙 속의 진주를 찾는 ‘사업부지 선정’
(부동산 디벨로퍼의 영역)
신축 프로젝트의 성패는 첫 단계인 사업부지 선정에서 이미 결정됩니다. 이 과정은 단순한 매물 탐색이 아니라, 부동산 디벨로퍼의 핵심 역량이 집약되는 영역입니다.
가장 기본이 되는 분석 도구는 토지이용계획확인원입니다. 해당 부지에 허용되는 용도와 건축 규모를 규정하는 법적 문서로, 토지의 현재와 미래를 동시에 보여주는 ‘신분증’과 같은 역할을 합니다.
디벨로퍼의 시선은 눈에 보이는 노후 건물에 머물지 않습니다.
용도지역을 정밀 분석하고, 건폐율·용적률·도로 조건·일조권 사선 제한 등 각종 규제를 종합해 미래에 구현 가능한 건축 볼륨을 계산합니다. 현재는 저평가된 땅일지라도, 건축 효율성이 뛰어난 부지를 선별해내는 안목이야말로 밸류업의 출발점입니다.
2단계: 상상을 현실로 만드는 ‘설계와 시공’
(건축의 영역)
부지 매입이 완료되면, 이제 무(無)에서 유(有)를 만들어내는 건축 단계로 진입합니다. 이 과정의 핵심은 건축가와의 전략적 협업입니다.
같은 면적의 부지라도 설계자의 전문성에 따라 가용 면적, 공간 활용도, 동선 효율은 크게 달라집니다. 이러한 설계의 차이는 단순한 미관을 넘어, 임대 경쟁력과 장기적인 자산 가치를 좌우하는 결정적 변수로 작용합니다.
결국 ‘잘 지은 건물’이란 멋진 외관이 아니라, 시장과 임차인의 수요를 정확히 반영한 구조를 갖춘 건물이라 할 수 있습니다.
3단계: 시공사 선정과 PM 구축, 리스크 관리의 핵심
설계가 확정되면 이를 구현할 시공 파트너 선정이 이어집니다.
최근 원자재 가격과 인건비 변동성이 확대된 만큼, 단순히 공사비가 낮은 업체보다 기술력·재무 안정성·유사 프로젝트 경험을 종합적으로 검증해야 합니다.
여기에 더해 중요한 역할을 하는 것이 PM(Project Management)입니다.
건축은 다수의 공종과 이해관계자가 얽힌 복합 프로젝트로, 민원 대응·설계 변경·공정 관리 등을 건축주가 직접 감당하기에는 리스크가 큽니다.
PM은 기획부터 준공까지 전 과정을 관리하며, 발주자를 대신해 시공사와 소통하고 공사비 집행의 적정성을 검증합니다. 이는 공기 지연과 비용 초과를 방지하는 동시에, 법적·기술적 분쟁을 사전에 차단하는 프로젝트의 안전장치 역할을 합니다.
4단계: 가치를 수익으로 증명하는 ‘임대차 마케팅’
(MD 구성의 영역)
건물의 사용승인은 물리적 완공을 의미할 뿐, 자산 가치의 평가는 이때부터 본격적으로 시작됩니다. 건물의 시장 가치를 결정짓는 요소는 외관이 아니라 ‘어떤 임차인이 들어오느냐’입니다.
사전에 기획한 타깃 업종을 중심으로 전략적인 MD 구성과 임대차 마케팅이 필요합니다.
앵커 테넌트를 확보하고, 업종 간 시너지를 고려한 임차인 배치는 공실 리스크를 최소화하는 동시에 건물의 정체성을 강화합니다.
안정적인 임대차 구조는 곧 지속 가능한 현금흐름(Cash Flow)으로 이어지며, 이는 향후 매각 시 자산 가치를 극대화하는 가장 강력한 근거가 됩니다.
5단계: 밸류업의 완성, ‘엑시트(Exit) 전략’
신축과 임대 안정화가 완료되면, 투자 사이클의 마지막 단계인 재매각(Exit)을 준비할 시점입니다. 밸류업의 최종 성과는 운영 수익이 아니라, 확정된 자본 이득(Capital Gain)으로 평가됩니다.
신축 건물은 시장에서 강력한 ‘신축 프리미엄’을 확보합니다. 저평가된 토지에 현대적인 설계와 효율적인 공간 구조가 결합되고, 여기에 안정적인 임대 수익이 더해지면 자산 가치는 비약적으로 상승합니다.
성공적인 엑시트란 단순히 파는 것이 아니라, 매수 시점부터 설계했던 가치 상승 시나리오가 현실로 증명되는 순간입니다. 지가 상승, 건축 비용, 운영 성과를 종합적으로 분석해 최적의 매각 타이밍을 포착할 때, 꼬마빌딩 밸류업의 한 사이클은 완성됩니다.
문의: landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856한경부동산밸류업센터 landvalueup.hankyung.com
* 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.
'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼' 한경부동산밸류업센터
관련뉴스
