“이게 다 ‘마래푸’ 때문이다.”
‘마포 래미안 푸르지오’는 마·용·성(마포·용산·성동) 시세를 이끄는 선두주자로서 집값 상승의 ‘원흉’으로 지목됐다. 부동산이 상승기에 접어들던 2015~2016년 당시 혼인, 출산과 함께 대거 주택시장에 진입하던 젊은 실수요자들의 선호단지로 꼽힌 영향이다.
그런 마래푸가 3.3㎡(평)당 1억원 목전에서 달리기를 멈췄다. 10·15 대책 이후 거래가 잠기며 마포 전역의 상승세에 브레이크가 걸렸다. 이미 오랜 투기과열지구와 토지거래허가구역 지정으로 맷집을 키운 강남3구, 용산과 달리 기존에 비(非)규제지역이던 마포와 성동 등 나머지 한강벨트에 대한 새 규제의 파급력은 컸다.
시장은 마래푸를 비롯한 마포구 내 주요 단지들이 다시 오름세에 진입할지 주목하고 있다. 대출한도 2억원, 실거주 의무라는 각종 장벽에도 강북 아파트가 3.3㎡당 1억원의 벽을 넘는다는 의미는 크다.
강남권과 용산 일부 지역 등 상징적인 부촌이 아니어도 실수요 선호도가 높은 지역은 초고가 대열에 진입할 수 있다는 의미이기 때문이다. 규제에도 아랑곳 않는 철옹성의 범위가 넓어지는 셈이다.
3.3㎡당 1억원 시간문제
강남3구와 용산구 전역이 토지거래허가구역으로 지정된 2025년 3월 이후 마포 아파트 가격은 파죽지세로 올랐다. 규제의 풍선효과가 인근 지역까지 퍼지면서 실수요와 갭투자 수요가 마포, 성동, 동작, 강동 등 토지거래허가구역 인근으로 확산한 것이다. 2022년 하반기 금리인상 이후 수억원 떨어졌던 가격은 어느새 전고점을 회복했다.
특히 3월에 저가 매물이 급속히 소화되며 호가가 높은 매물도 실거래되기 시작했다. 마포구에서는 아현뉴타운이 위치한 아현동, 염리동, 성동구에서는 한강변 새 아파트가 밀집된 옥수동에서 어느덧 전용면적 59㎡(24평형)는 20억원, 84㎡(34평형)는 25억원을 돌파했다.
10·15 대책으로 인해 서울 전역에 토지거래허가제가 시행된 10월 20일 직전 마음이 급한 매도인과 매수인 간 실거래는 집중됐다. 이때 현재 마포 대장주로 꼽히는 ‘마포 프레스티지 자이’(마프자) 전용면적 59㎡ G타입이 24억원에 신고가를 기록했다. 전년에도 불과 18억원을 넘지 못하다가 갑자기 8억원 가까이 상승하며 3.3㎡당 1억원을 기록한 것이다.
이 시기 마프자 전용면적 84㎡ 타입은 29억6000만원을 기록하며 30억원에 육박했다. 마래푸 59㎡도 23억3000만원을 기록하며 그 뒤를 따랐다. 곧 3.3㎡당 1억원 허들을 넘을 것 같아 보였다.
옥수동 대장 ‘e편한세상 옥수파크힐스’ 59㎡ 타입도 규제 발표 직전인 10월 13일 24억3000만원에 계약이 성사됐다. 한강조망이 가능한 흑석동 아크로 리버하임 59㎡는 25억5000만원, 84㎡도 34억6000만원에 손바뀜되며 국민평형도 3.3㎡당 1억원을 넘겼다.
각종 규제에도 ‘탄탄한 실수요’ 여전
마용성은 흔히 ‘대기업 맞벌이’로 상징되는 고소득의 젊은 실수요층이 선호하는 주거지로 알려져 있었다. 한강변에 위치해 서울 어디든 접근성이 높아 강남, 강북 도심, 여의도 등 3대 업무지구로의 이동에 편리하기 때문이다. 이 같은 위상은 점차 동작구, 광진구 등 ‘한강벨트’까지 확장되고 있었다.
그럼에도 규제가 시행되자 이들 지역의 주요 아파트 매매 거래는 일제히 잠겼다. 2025년 마지막 날까지 국토교통부에 새로 업데이트된 마래푸의 11~12월 실거래 계약 건은 없었다. ‘마포 더클래시’와 마프자, 마그자 등도 마찬가지이며 옥수동, 흑석동 주요 단지도 실거래 소식이 잠잠하다.
원인은 두 가지로 압축된다. 우선 현장에선 중개소에 나온 매물이 많지 않다는 설명이다. 이상우 인베이드 투자자문 대표는 “마포 소유주들은 요즘 팔고 갈 만한 곳이 많지 않다는 불만이 큰 상태”라며 “강남을 비롯한 상급지 집값은 지난 2~3년간 마포와 갭을 벌리며 더 크게 올랐다”고 말했다.
강화한 대출규제도 발목을 잡고 있다. 10·15 대책으로 인해 규제지역에서 주택담보대출 한도가 15억원 초과 25억원 이하 아파트에 대해 4억원, 25억원 초과 아파트에 대해 2억원으로 제한됐다. 이미 20억원은 물론 25억원 초과 가격대에 진입한 한강벨트 주요 아파트의 대출 한도는 많아 봐야 4억원 수준이다.
그럼에도 전문가들은 2026년 마래푸가 결국 3.3㎡당 1억원 벽을 넘길 것으로 점치고 있다. 올해에도 서울 아파트 가격은 상승할 전망이다. 입주물량이 지속 감소하면서 주택공급이 수요를 따라가지 못해서다.
이상우 대표는 “금수저보다 중산층 비중이 높은 마포 특성상 대출규제 영향은 있겠지만 이미 높은 가격대에 진입한 만큼 전용면적 59㎡ 타입은 물론 84㎡ 타입도 3.3㎡당 1억원 선에 진입할 것”이라고 분석했다.
조영광 대우건설 연구원도 “이미 서울에선 바닥부터 거래가 일어나고 있다”며 “바닥을 다진 뒤 고가에 속하는 주요 한강벨트 아파트의 가격도 상승하며 3.3㎡당 1억원을 넘길 것”이라고 말했다. 이미 2025년 말에는 마래푸보다 저렴한 공덕삼성래미안, 염리삼성래미안 등 15억~20억원대 사이 최고가 실거래가 몇몇 성사됐다. 직장 인근으로 갈아타기 수요 등에 따른 것이다.
달라지는 수요층
그렇다면 마래푸뿐 아니라 3.3㎡당 1억원 시세를 넘는 아파트는 증가하게 될 전망이다. 3.3㎡당 1억원은 2019년 서초구 반포동 한강변에 위치한 아크로 리버파크가 기록한 뒤 일명 ‘고급 아파트’ 또는 부촌의 기준으로 자리매김했다.
반포동과 강남구 압구정동, 청담동 등은 3.3㎡당 2억원을 기록하며 격차를 벌렸지만 그 절반의 가격대라고 해도 중소형 타입이 20억~30억원대로 순수 직장인이 스스로 벌어서 진입하기 어려운 가격대에 속한다.
한국부동산원에 따르면 12월 22일 기준 2025년 서울 아파트 가격 누적 상승률은 8.48%였다. 가장 상승폭이 높은 곳은 송파로 20.52% 올랐다. 그 뒤를 성동이 18.82%로 이었고 마포는 14%로 3위를 차지했다.
일부 전문가 분석대로 마포 신축 아파트 가격대가 3.3㎡당 1억원 선에 형성된다면 마포 아파트 상승률은 10% 내외를 기록할 전망이다. 10% 상승률을 그대로 적용하면 마래푸 59㎡는 3.3㎡당 1억원을 훌쩍 넘기며 이미 59㎡ 타입 실거래가 3.3㎡당 1억원을 기록한 마프자는 84㎡도 3.3㎡당 1억원에 근접한 수준이 된다.
2026년에는 실거래 의무와 대출규제가 지속되거나 더 강화될 가능성이 높다. 6월 지방선거 이후 정부에서 4번째 대책을 내놓는다는 생각에 관망하는 분위기도 존재한다. 이로 인해 2025년 대비 한강벨트 내 중상위권 지역의 상승폭이 제한될 가능성도 크다.
최근 아파트 매수 계약을 체결한 한 실수요자는 “직장이 가까운 지역으로 갈아타기 위해 마포 래미안 푸르지오, 경희궁 자이부터 용산구, 광진구 아파트 등을 알아보다가 결국 그보다는 저렴한 다른 아파트를 계약하게 됐다”며 “대출규제가 강화돼 아쉬움이 있지만 2026년에 금리가 오르거나 다른 변수가 생길 가능성도 배제하기 어려워 잘한 선택이라고 생각한다”고 말했다.
한 전문가는 “집값이 3.3㎡당 1억원을 초과하는 수준에서는 부모세대에게서 수십억원 자금 조달이 가능한 소위 ‘금수저’나 ‘강남 키즈’들만 매수가 가능하다”며 “그들은 마포보다 요즘 입주하는 잠실 신축이나 본가인 강남 접근성이 높은 성수, 동작을 선호하는 경향이 있어 한강변에서 동부 지역 아파트의 가격 상승 속도가 더 빨리 나타날 것”이라고 분석했다.
민보름 기자 brmin@hankyung.com
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