부동산거래 계약에서 중도금 지급할 경우의 장점과 단점[법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]



법률상담을 하다 보면 ‘계약할 때 중도금을 넣는 게 좋아요? 안 넣는 게 좋아요?’라는 질문을 많이 받는다.

일반적인 부동산거래에서 계약금, 잔금약정은 기본적으로 하게 되지만 중도금을 수수할지는 선택 문제, 즉 케이스 바이 케이스인 경우가 많다.

예를 들어 부동산을 매수하는 사람의 입장에서 한번 생각해 보자. 매수자 입장에서 중도금을 넣는 게 좋다고 이야기하는 사람도 있지만 넣지 않는 것이 더 유리할 수 있다고 이야기하는 사람도 있다. 혼동이 될 수 있는데 결론적으로는 각각의 장점과 단점이 있다.

장점부터 얘기하면 중도금 지급 이후에는 계약해제가 훨씬 어려워지는, 즉 계약이 훨씬 견고해질 수 있다.

민법 제565조에서는 “매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다”고 명시했다.

이행착수 이전에는 계약금 상당의 페널티를 부담하고서 계약에서 발을 뺄 수 있는 권리가 있는데 보통의 경우에는 계약금만 수수된 단계에서는 아직 이행착수가 이루어지지 않았지만 중도금까지 수수되면 이행착수가 되었다고 판단되고 있다.

만약에 매수인 입장에서 해당 물건을 놓치기 싫다고 하면 중도금 지급할 경우 상대방인 매도인으로서는 그 후부터 해약이 불가하다. “계약금 돌려줄 테니까 계약을 끝내자”고 주장할 수 없게 되면서 계약을 더 견고하게 하는 장점이 있는 것이다.

이 때문에 매매대금이 10억원일 경우 계약금 1억원, 잔금 9억원으로 하는 대신 계약금 1억원, 중도금 1억원, 잔금 8억원으로 정한 다음 중도금을 지급할 수도 있고, 심지어 계약금을 1억원으로 정하는 대신 계약금을 5000만원, 중도금을 5000만원으로 정할 수도 있다. 액수에 불구하고 중도금이 수수되면 이행착수로 인정되면서 해약이 불가해지게 된다.

반대로 단점도 있다. 앞서 언급한 장점의 반대 측면에서 중도금을 지급하면 지급한 매수인 스스로도 해약이 불가하다. 자승자박인 셈이다.

보다 더 구조적인 단점은 동시이행이라는 관점에서 중도금 지급이 권리취득자에게 더 불공평할 수 있다는 것. 한국의 부동산거래 관행상 계약금과 중도금이 먼저 지급된 후에 이전등기는 잔금 지급이 이루어진 다음에 하는 것을 너무 당연하게 생각한다. 하지만 ‘공평’, ‘동시이행’이라는 차원에서 이런 거래 관행은 매수자에게 매우 불합리하다.

시장에서 물건 사는 것처럼 대금 전부와 부동산을 맞바꾸는 구조가 공평이라는 측면에서는 보다 정상적이다. 물건도 못 받은 상태에서 계약금, 중도금을 미리 지급하는 것은 형평에 어긋날 수 있다.

이 과정에서 사고 위험도 있다. 계약 이후 이전등기하기 사이에 매도인의 이중매매, 매도인의 채권자로부터 압류 등 위험에 고스란히 노출되기 때문. 그런 원칙에서 보자면 이전등기를 받기 전에 지급되는 금전액수는 최소화할 필요가 있고 따라서 중도금까지 지급하는 것은 바람직하지 않은 것이다. 이런 위험을 미처 생각하지 못하는 경우가 많은데 이 때문에 에스크로제도가 필요할 수 있다.

결국 중도금 지급 문제는 매도인의 신뢰, 해약 가능성, 에스크로 제도 활용 등을 종합해서 결정할 필요가 있다.

최광석 로티스법률사무소 변호사