"부동산 세금에 대한 추가규제는 없다."
21대 대선에서 지지율에 우위를 점한 더불어민주당은 집권하면 부동산 세금을 늘려 집값을 잡는 정책은 쓰지 않겠다고 밝혔습니다. 문재인 정부의 부동산 정책 실패를 반복하지 않겠다는 입장인데, 세금보다는 공급에 초점을 맞춘 정책을 예고했습니다.
강력한 3번의 부동산 대책이 나왔음에도 불구하고 서울의 아파트 가격이 다시 상승 폭을 확대하면서 고려하지 않았던 직접적인 세금 규제가 부동산 대책에 포함되지 않을까 우려됩니다. 이런 걱정을 하는 이면에는 확장 재정정책을 사용하는 현 정부 입장에서 세원 확보가 중요한 문제여서입니다. 돈이 없는데 돈을 마련할 수 있는 방법을 포기한다는 것은 말처럼 쉽지는 않을 것입니다.
2026년 예산안이 국무회의를 통과하며 최종 확정됐습니다. 728조원에 달하는 총지출로 사상 처음으로 700조원을 넘겼습니다. 윤석열 정부가 편성했던 올해 예산안보다 8.1%가 늘어난 수치로 총수입을 고려한다면 심각합니다. 총수입은 674조원으로 적자는 53조원이 예상됩니다. 기금적자 55조원을 포함하면 약 110조원 적자로 국채 110조원 발행이 예상됩니다.
세입 여건이 좋지 않은 상황에서 정부는 직접적인 세금 규제(확대)를 하고 싶을 겁니다. 하지만 다행스럽게도 2026년 지방선거를 앞둔 상황이라 전국이 영향권에 들어가는 세금 규제를 하기는 쉽지 않아 보입니다.
세금 규제를 단계적으로 한다고 가정하면 가장 먼저 도입될 세금 규제는 '공시가격 현실화'와 '공정시장가액 비율 조정'이 될 겁니다. 공동주택의 공시가격은 현재 69% 수준에 동결돼 있습니다. 현실화율은 공시가격이 시세 대비 어느 정도 반영됐는지를 나타내며 동결은 시세 반영률을 인위적으로 높이지 않겠다는 뜻입니다. 공시가격은 시세에 현실화율을 반영해 결정되므로 시세가 오르면 현실화율을 유지해도 최종 공시가격은 상승합니다.
더 큰 문제는 공정시장가액 비율 조정입니다. 공정시장가액 비율이란 재산세 또는 종합부동산세를 산출하기 위해 과세표준을 정하는데 공시가격에서 할인을 적용하여 결정하는 과세표준 기준율을 말합니다. 공정시장가액 비율은 과세표준을 정할 때 공시가격에 곱하는 비율로 60~100% 범위에서 시행령으로 정하게 돼 있습니다. 현재 공정시장가액 비율은 60%에서 적용되고 있습니다만 이 비율을 상향하면 아파트 가격이 내려간 지방의 경우에도 재산세가 늘어날 수 있습니다. 지난해 말 기준으로 지방 아파트 매매가격은 1.13% 하락했습니다. 수도권 가격 상승에 상대적 박탈감을 안고 있는 지방 유권자들에게 세금 폭탄을 떨어뜨린다면 지방선거에는 나쁜 영향을 미칠 겁니다.
따라서 지방선거를 치르기 전까지는 직접적인 세금 규제를 시행하기 어려울 겁니다. 단 매년 7월 발표되는 종합적인 세제 개편안에 부동산 부문을 포함하는 것이 적절해 보입니다. 2025년 7월 말에도 종합적인 세제 개편안이 발표됐습니다. 물론 당시에 특별한 부동산 세금은 포함되지 않았습니다. 이런 점들을 종합적으로 고려한다면 내년부터 공시가 현실화와 공정시장가액 비율을 조정한 증세가 예상됩니다.
현 정부의 세금 정책이 이 정도 선에서 이뤄진다면 다행입니다. 하지만 "세금으로 집값을 잡지 않겠다"를 믿는 주택 수요자들은 아무도 없을 겁니다. 현 정부는 이미 부동산 부문에서 국민의 신뢰를 잃어버렸습니다. 부동산 대책이 발표되면 단기적으로 집값은 안정됩니다만 9·7 공급대책이 발표된 후 주택 수요가 몰리면서 아파트 매매 가격이 많이 올랐습니다. 이런 현상은 정부에 대한 주택시장의 신뢰가 사라졌음을 나타내는 뚜렷한 방증입니다.
어느 정부에서나 세금 규제를 도입할 때는 조심스럽습니다. 특히 현 여당은 부동산 세금 정책으로 인해 정권을 2번이나 내어줘야 했던 트라우마가 있습니다. 이런 상황에서 모든 세금 규제를 한꺼번에 도입하기는 힘들 겁니다. 당연히 순차적으로 단계별로 세금 규제가 도입될 것으로 예상할 수 있습니다.
공시가 현실화나 공정시장가액 비율 조정은 굳이 법을 개정할 필요는 없습니다. 시행령 개정만으로도 조정이 가능하기 때문에 입법과정(국회 동의) 없이도 시행할 수 있는 구조입니다. 따라서 세금 규제를 쓰지 않겠다는 공약을 했던 현 정부에서는 부담이 없을 겁니다. 만약 주택가격이 잡히지 않고 계속 오른다고 가정한다면 더 강력한 세금 정책을 쓰고 싶은 욕구가 생길 겁니다.
순차적으로 할 수 있는 세금 규제는 부동산 세율 조정과 세목 신설입니다.
첫 번째는 세율 조정입니다. 양도세는 안 팔면 그만이지만 재산세(종합부동산세) 부담은 면밀히 고려해야 합니다. 문재인 정부 시절 종부세 세율의 상한은 과세표준의 6%였습니다. 당시에는 투기과열지구 내 2주택자부터 종부세가 중과됐기 때문에 상상하기 힘들 정도로 세금이 높았습니다. 여야 합의로 통과된 현재의 종부세 세율의 상한은 5%로 약간 떨어졌습니다만 여전히 살인적입니다.
종부세율의 변화를 고려한다면 세율 조정을 통해 보유세를 올린다는 것은 과거 세율로 돌아간다는 것을 의미합니다. 하지만 1% 정도의 차이에 따라 부담이 급격히 늘어나지는 않아 실익이 그리 크지 않을 수 있습니다. 2주택이냐 3주택이냐에 따라 중과 대상이 달라지는 점은 세율이 2배나 차이가 나기 때문에 영향이 큽니다. 하지만 이미 대부분의 다주택자가 주택 수를 줄이면서 종부세 부담에서 벗어나려는 노력을 오랜 기간 해왔기 때문에 주택시장에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 보입니다.
따라서 더 걱정해야 할 점은 세목의 신설이라고 봅니다. 이미 후보시절부터 이야기해온 '국토보유세'가 신설하려는 대표적인 세금이라고 볼 수 있습니다. 구체적인 내용이 나오지 않아 어떤 세금을 신설하려는 지, 세율은 어떻게 되는지 정확히 알 수는 없습니다만 최근 이에 대한 실마리를 제공하는 법안이 제출됐습니다. '토지세와 토지배당에 관한 법률안'입니다.
작년 11월에 발의된 이 법안은 기존의 종합부동산세를 폐지하고 모든 토지에 세금을 매기는 내용입니다. 다수의 국민들은 황당하다는 의견이지만 사실 토지세 및 토지 배당세라는 개념은 2021년 처음 발의됐습니다. 발의 당시 기한 만료로 폐기됐는데 당시 이재명 대선후보가 국토보유세라는 이름으로 공약하면서 대중적인 인지도를 얻었습니다. 이런 세목을 신설하려는 움직임은 아주 오래됐으며 최근 부동산 양극화 심화와 기본소득 논의가 맞물리면서 더욱 주목받고 있습니다.
토지 배당세는 19세기 경제학자 헨지조지의 지대조세의 개념에서 나왔습니다. 당시에도 건물에는 세금을 부과하지 않았는데요. 건물가격을 제외한 순수 땅값(공시지가)에 대해 세금을 토지 가액 1%를 기준으로 0.7~1.3%의 탄력세율을 적용한다고 합니다. 문제는 이렇게 걷은 세금을 정부 예산으로 활용하지 않고 모든 국민에게 똑같이 배당합니다. 이렇게 하면 1인당 연간 약 80만원에서 140만원 수준의 배당이 가능하다고 합니다. 땅을 많이 가진 사람은 세금을 더 내지만, 땅이 없거나 적은 서민은 내는 세금보다 받는 배당금이 더 많아지는 구조가 될 겁니다.
토지 배당세는 부동산 투기를 차단하고 실질소득을 증가시킬 수 있는 장점도 있지만 인플레이션을 자극하고 재정에 부담을 주는 등 단점이 더 큽니다. 재산세를 내는 상황에서 중복 과세 논란은 계속될 겁니다. 더 큰 문제점은 모든 기업이 토지 배당세를 내야 하므로 단순히 아파트 사업을 위해 대규모 부지를 미리 확보해야 하는 주택사업자뿐 아니라 모든 제조회사 또한 사업을 영위하는데 비용 부담이 늘어나는 문제가 발생합니다. 부동산 세금 규제는 정부가 주택가격을 안정시킬 수 있는 마지막 카드입니다. 하지만 이 정책 수단이 망할 카드가 되지 않기 위해서는 주택시장에 미치는 영향을 사전에 잘 판단해야 할 것입니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수
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