건물주 환상 깨졌다…꼬마빌딩 대신 강남 아파트

‘꼬마빌딩’으로 불리는 중소형빌딩 거래가 감소하고 있다. 금리 상승 속에 상업용 임대시장 회복이 더디게 이뤄지면서 수요자가 외면하고 있어서다. 자산가들이 주택 공급 부족으로 안전자산이란 인식이 커지고 있는 서울 강남 고가아파트로 눈을 돌린 측면도 있다는 분석이 나온다.

20일 부동산정보업체 부동산플래닛에 따르면 지난해 1~11월 기준 전국 상업업무용 빌딩 거래 건수는 총 1만2262건으로 2024년 같은 기간(1만2930건) 대비 5.2% 줄었다. 2024년 거래 건수가 2023년보다 10.7% 늘어난 지 1년 만에 다시 감소세로 돌아섰다. 2021년 거래 건수가 2만5447건에 달하던 것과 비교하면 반토막 수준이다.

꼬마빌딩으로 분류되는 10억~50억원 미만 거래는 감소폭이 더 확대됐다. 지난해 11월 누적 3479건 거래돼 2024년 같은 기간(3864건)에 비해 9.9% 줄었다. 10억~100억원 미만 시장으로 범위를 넓혀도 같은 기간 4206건에서 4072건으로 감소했다.

중소형 빌딩 시장이 타격을 받은 가장 큰 이유는 금리 인상이라는 분석이다. 2020년 코로나19 직후 금리가 제로로 떨어져 유동성이 급격하게 풀렸고, 이 기회를 노린 투자자가 대거 빌딩 시장에 뛰어들었다. 이후 금리가 조금씩 오르며 임대 수익보다 이자 부담이 커졌다.

같은 값이면 아파트의 시세차익 기대가 더 크다는 인식도 빌딩 시장에 영향을 줬다. 서울을 포함한 수도권 아파트 가격은 지난해 6월 이재명 정부가 들어선 뒤 가파르게 오르기 시작했다. 지난해 11월까지 서울 내 10억~50억원 미만 아파트 거래는 4만1451건으로 집계됐다. 지난 한 해 각종 대출 규제와 토지거래허가제 등 악재가 많았지만 2024년 같은 기간(2만5587건)에 비해 61.8% 급증했다. 50억~100억원 미만 아파트 거래도 이 기간 643건 이뤄졌다.

웬만한 꼬마빌딩 가격을 웃도는 100억원 이상 거래도 서울 강남구 압구정동과 서초구 반포동을 중심으로 40건에 달했다. 김용남 글로벌PMC 대표는 “공실률 상승으로 많은 빌딩주가 수익 악화라는 현실적인 고민에 직면하고 있다”며 “건물주에 대한 환상이 깨지고 있다”고 말했다. 일각에서는 주택시장에 대한 지나친 대출 규제의 풍선효과로 상업용 부동산으로 수요가 이동할 가능성도 있다는 전망이 나온다.

이유정 기자 yjlee@hankyung.com