도시 및 주거환경정비법은 ‘투기과열지구의 정비사업에서 관리처분계획에 따라 분양 대상자 및 그 가구에 속한 자는 분양 대상자 선정일부터 5년 이내에 투기과열지구에서 분양 신청을 할 수 없다’고 규정하고 있다. 이른바 ‘5년 재당첨 제한 규정’이다. 다만 예외로 상속, 결혼, 이혼으로 조합원 자격을 취득한 경우에는 분양 신청을 할 수 있다.K씨는 2014년부터 서울 동대문구의 주택을 소유하고 있다가 2018년 해당 구역의 재개발 사업의 관리처분계획이 인가되자 다른 사람에게 주택을 매도했다. 이후 K씨는 아파트 분양권을 받을 목적으로 2020년 서울 용산구의 주택을 9억2000만원에 매수했다. 동대문구의 주택을 매도할 때와 용산구의 주택을 매수할 때 모두 공인중개사 A씨가 K씨의 중개인으로 과정을 도왔다.
용산구 주택이 속한 재개발 조합은 2021년 4월부터 6월까지 조합원을 대상으로 분양 신청을 받았고, K씨도 조합에 분양 신청했다. 그런데 조합은 분양 신청자 및 가구원의 과거 5년간 당첨 사실을 검색한 결과, K씨가 2018년 동대문구의 주택재개발정비사업조합에서 분양권에 당첨된 사실이 확인됐다. 이에 관한 소명 자료를 제출할 것을 요구했다. 이후 2022년 4월 K씨에게 5년 재당첨 제한 규정에 따라 분양 대상자가 아닌 약 700만원의 현금청산 대상자가 됐음을 통보했다.
K씨는 분양권을 받을 수 있다는 것을 전제로 용산구 주택을 매수한 것이어서 아파트 분양권을 받지 못한다면 매매 계약을 체결하지 않았을 것이라고 주장하며 법원에 소송을 제기했다. K씨는 공인중개사 A씨가 동대문구 주택을 매도할 때도 중개를 했으므로 5년 재당첨 제한 규정에 따라 용산구 주택의 경우 분양 신청을 해도 분양권을 취득할 수 없음을 알았거나 알 수 있었을 것이라고 주장했다. 또 공인중개사로 이를 K씨에게 설명할 의무가 있었음에도 분양권을 취득할 수 있다는 잘못된 설명을 하는 바람에 매매 계약을 체결하게 됐다고 강조했다. 공인중개사 A씨가 손해배상으로 용산구 주택의 매매 대금과 취득세 및 기타 비용을 K씨에게 지급할 의무가 있다고 주장한 것이다.
이에 대해 법원은 공인중개사 A씨가 용산구 주택의 매매 계약 체결 전에 K씨에게 5년 재당첨 제한 규정의 존재에 대해 설명하지 않았거나, 적어도 위 규정의 취지 및 재당첨 제한 규정 해당 여부를 명확하게 설명하지 않아 K씨는 분양권을 취득하지 못한다는 것을 알지 못하고 매매 계약을 체결했던 것으로 보인다고 판단했다. 공인중개사 A씨는 이 같은 설명 의무 위반으로 K씨가 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 판결했다. 다만 법원은 K씨 자신도 분양권 취득의 요건 등 법적 규제에 관해 알아보거나 확인할 필요가 있었음에도 이를 게을리한 점 등을 들어 공인중개사 A씨의 책임을 20%로 제한했다.
결국 법원의 판결에 따라 공인중개사는 정비사업 분양권의 5년 재당첨 제한 규정에 대한 설명 의무가 있다고 볼 수 있다. 또 법원이 공인중개사 책임을 상당히 제한한 만큼 매수인도 스스로 관련 법률 내용을 확인해 자신이 재당첨 제한에 해당하는지를 파악해야 한다는 점을 기억해둘 필요가 있다.
고형석 법률사무소 아이콘 대표 변호사
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