안녕하세요. 여러분의 부동산 주치의 배준형 수석전문위원입니다.
그동안의 부동산 밸류업(Value-Up)이 건물의 외형을 개선하고 수익률을 높이는 ‘물리적 가치’에 치중해 왔다면, 이제 진정한 밸류업의 완성은 평생 일궈온 자산을 안전하게 다음 세대로 이전하는 ‘자산의 승계’에서 찾아야 합니다. 최근 자본시장법 시행령 개정으로 가능해진 ‘보험금청구권 신탁’은 바로 이 승계 전략의 마침표이자 화룡점정이라 할 수 있습니다.
지난 19년간 부동산 현장에서 자산가들의 주치의로 함께하며 얻은 통찰을 바탕으로, 왜 이 제도가 의뢰인들에게 강력한 무기가 되는지 그 핵심을 정리해 드리겠습니다.
1. 보험금청구권 신탁이란 무엇인가?
과거의 사망보험금은 사고 발생 시 수익자(상속인)에게 전액이 일시금으로 지급되는 ‘수동적 수령’의 영역에 머물러 있었습니다. 이로 인해 경제적 관념이 충분히 확립되지 않은 미성년 자녀나 상속인이 거액의 자금을 한꺼번에 관리해야 하는 위험에 노출되거나, 제3자에 의한 자산 편취 가능성 등 이른바 ‘관리의 공백’이 발생할 우려가 컸습니다.
그러나 이제는 신탁 계약을 통해 피보험자가 생전에 보험금의 지급 방식과 시기, 그리고 구체적인 용도를 직접 정교하게 설계할 수 있는 ‘능동적 관리’의 시대가 열렸습니다. 이는 단순한 자산 이전을 넘어, 피보험자가 부재한 상황에서도 본인의 의지대로 자산이 운용되도록 하는 ‘사후 통제권’을 확보하는 것을 의미합니다.
예를 들어, 자녀가 일정 연령에 도달해 경제적 자립 능력을 갖출 때까지 매월 안정적인 생활비를 분할 지급하도록 설정함으로써 자산의 급격한 소진을 방지할 수 있습니다.
또한 대학 입학, 결혼, 주택 마련 등 상속인의 생애 주기별 핵심 이벤트에 맞춰 자금이 집행되도록 목적형 관리를 구체화할 수도 있습니다. 결과적으로 보험금청구권 신탁은 상속인의 무분별한 소비나 외부의 부당한 위협으로부터 보험금을 안전하게 격리·보호하여, 고인의 뜻에 따라 소중한 자산이 온전히 사용되도록 보장하는 가장 강력하고도 세밀한 법적 장치라 할 수 있습니다.
2. 전략적 자산 승계의 핵심: 부동산 자산가에게 왜 필수적인가?
국내 자산가들의 자산 포트폴리오는 부동산에 편중된 경우가 압도적으로 많습니다. 이러한 구조에서 발생하는 가장 치명적인 리스크는 바로 ‘상속세 납부 재원의 부족’입니다.
수십억, 수백억 원에 달하는 상속세를 납부하기 위해 평생을 일궈온 건물을 급매로 처분하거나 물납해야 하는 상황은, 자산가들에게 가장 피하고 싶은 시나리오일 것입니다.
이러한 유동성 문제를 해결하기 위해 많은 이들이 종신보험을 활용하지만, 단순히 보험금이라는 ‘현금’을 남겨주는 것만으로는 충분하지 않습니다. 준비되지 않은 상속인에게 지급된 거액의 일시금은 자산 관리 역량 부족으로 인해 허무하게 소진되거나, 주변의 부당한 간섭으로 본래의 목적을 상실하기 쉽기 때문입니다. 결국 준비 없는 상속은 자녀에게 축복이 아닌 ‘독이 든 성배’가 될 위험을 내포하고 있습니다.
보험금청구권 신탁은 이러한 리스크를 원천적으로 차단하는 가장 정교한 솔루션입니다. 이 제도를 활용하면 상속세 납부를 위한 유동성을 안전하게 확보하는 동시에, 세금을 제외한 나머지 자산이 유가족의 안정적인 생활 기반이 되도록 지급 주기와 금액을 세밀하게 통제할 수 있습니다.
즉, 부동산이라는 무거운 자산을 지켜내면서도, 그 자산에서 파생된 현금 흐름이 대를 이어 안전하게 이어지도록 만드는 ‘보호막’을 구축하는 것입니다. 자산의 양적 팽창보다 질적 보존이 중요한 시대에, 보험금청구권 신탁은 선택이 아닌 필수적인 자산 경영 전략입니다.
3. 완성도 높은 승계의 조건: 전문가 그룹의 ‘원팀(One-Team)’ 시너지
보험금청구권 신탁은 단순한 금융상품 가입을 넘어, 법률·세무·부동산이 복합적으로 얽힌 고도의 ‘자산 설계 아키텍처’입니다. 따라서 각 분야 전문가들이 유기적으로 협력하는 통합적 접근이 전제되지 않는다면, 자산가의 본래 의도를 완벽하게 구현하기 어렵습니다. 진정한 자산 밸류업은 각 분야 전문가들의 통찰이 하나의 목표를 향해 정렬될 때 비로소 완성됩니다.
먼저 법률 전문가(변호사)는 신탁 계약의 법적 유효성을 정밀하게 검토하는 파수꾼 역할을 수행합니다. 상속 과정에서 발생할 수 있는 유류분 분쟁이나 신탁 계약의 법적 허점을 사전에 진단·차단함으로써, 사후에 발생할 수 있는 불필요한 법적 분쟁을 예방하고 계약의 안정성을 확보합니다.
이어 세무 전문가(세무사)는 보험금 지급 방식과 시기에 따른 상속·증여세법상의 실익을 분석합니다. 신탁 구조 내에서 발생할 수 있는 세무 리스크를 관리하고, 자산 승계 과정에서 세 부담을 합리적으로 최적화할 수 있는 현금 흐름 시나리오를 설계함으로써 자산의 실질 가치를 보존합니다.
마지막으로 부동산 전문가는 자산 포트폴리오 전반의 관점에서 보험금을 통한 유동성 확보 전략을 조율합니다. 부동산이라는 고정 자산과 보험금이라는 유동 자산의 균형을 맞춤으로써, 상속세 납부 시점에도 건물을 매각하지 않고 자산의 연속성을 유지할 수 있는 최적의 ‘부동산 유지 로드맵’을 제시할 수 있습니다.
4. 자산의 가치를 영속시키는 마침표: 성공적인 승계는 ‘준비’에서 시작됩니다
이제 상속은 단순히 사후에 남겨지는 ‘금전적 유산’의 개념을 넘어, 그 자산이 ‘어떻게 운용되고 기능할 것인가’를 결정하는 고도의 경영 수단으로 진화하고 있습니다. 보험금청구권 신탁의 제도적 안착은 자산가들에게 단순한 상속을 넘어, 본인의 철학이 담긴 자산 운용에 마침표를 찍을 수 있는 기회를 제공합니다.
부동산 주치의로서 필자가 추구하는 진정한 밸류업은 노후화된 건물의 외벽을 바꾸고 수익률을 높이는 물리적 개선에만 머물지 않습니다. 진정한 가치 상승은 그 건물을 지탱하는 가문의 미래를 정교하게 설계하고, 예기치 못한 리스크로부터 가족의 안녕을 지켜낼 수 있는 ‘무형의 시스템’을 구축할 때 비로소 완성됩니다.
각 분야 최고의 전문가 그룹이 협력해 설계하는 보험금청구권 신탁은, 여러분이 평생을 바쳐 일궈온 소중한 자산이 대를 이어 흔들림 없이 가치를 발휘하도록 만드는 가장 확실한 안전장치가 될 것입니다. 자산의 크기보다 중요한 것은 그 자산을 지키는 지혜입니다. 변화된 제도 속에서 가문의 영속을 위한 최적의 승계 전략을 지금부터 준비하시기 바랍니다.
감수: 정회석 변호사(법무법인 온조)
배준형 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표이사)디벨로퍼 & 공인중개사 & 법원경매 매수신청 대리인
문의: landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856
한경부동산밸류업센터 landvalueup.hankyung.com
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