이 기사는 01월 22일 09:36 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.
올해 국내 상업용 부동산 시장이 금리 안정 기조 속에서 공급 확대와 수요 재편이 동시에 진행되는 ‘구조 재편 국면’에 들어설 것이란 전망이 나왔다. 거래 규모의 단순 회복을 넘어 프라임 자산을 중심으로 한 자산 가치 재평가와 투자 전략의 옥석 가리기가 본격화될 것이란 분석이다.
글로벌 부동산 서비스 기업 CBRE코리아는 22일 발간한 ‘2026 국내 상업용 부동산 시장 전망 보고서’에서 “거시경제 회복과 금리 안정 흐름 속에 수급 균형과 투자 구조 변화가 맞물리며 전환점을 맞고 있다”고 밝혔다.
CBRE에 따르면 2025년 국내 상업용 부동산 거래 규모는 대형 오피스 거래 확대에 힘입어 33조8000억원으로 역대 최대치를 기록했다. 올해는 기저효과로 인해 거래액이 전년 대비 줄어들 가능성이 있지만, 사옥 확보를 위한 전략적 투자(SI) 수요와 대체자산 투자 흐름이 시장을 떠받치며 전반적인 투자 흐름은 견조할 것으로 전망됐다.
서울 오피스 시장은 올해를 기점으로 도심권(CBD) A급 자산의 신규 공급이 가시화되며 임차인의 이전·확장 수요가 회복될 것으로 예상된다. 올해 신규 공급은 약 24만㎡이며, 2029년까지 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 전환이 완료된 추가 프로젝트까지 포함하면 총 149만㎡ 규모의 공급이 예정돼 있다. G1서울, 이을타워, 르네스퀘어 등 도심 핵심 입지의 신규 오피스 자산이 순차적으로 시장에 등장할 예정이다.
공급이 늘어나는 국면에도 불구하고 오피스 공실률은 5% 미만의 안정적인 수준을 유지할 것으로 전망된다. 프라임 자산을 중심으로 실사용자 기반 수요가 견조하기 때문이다. CBRE의 설문조사에 따르면 국내 오피스 이용자의 약 70%가 주 5일 출근 체제를 유지하고 있는 것으로 나타났는데, 이는 아시아·태평양 지역 평균(28%)을 크게 웃도는 수치다.
개발 원가 상승에 따른 임대료 인상 압력도 지속되고 있다. 무상임대기간(렌트프리)은 2021년 연간 평균 약 3개월 수준에서 2025년 4분기에는 평균 0.7개월로 크게 줄었다. 이에 따라 일부 시장에서는 임대인에게 유리한 방향으로 임대 조건이 조정되며 임대인과 임차인 간 협상 구도에도 변화가 나타나고 있다.
리테일 시장은 내수 부진에도 불구하고 외국인 관광객 증가와 메디컬·체험 중심 소비 확산에 힘입어 핵심 상권을 중심으로 회복세를 이어가고 있다. 과거 침체가 컸던 서울 명동은 공실률이 2021년 50.1%에서 2025년 8.2%로 크게 개선됐고, 강남 상권 역시 낮은 공실률과 함께 임대료 반등 흐름이 이어지고 있다. 성수·용산 등 신흥 상권은 급격한 성장 이후 임대료 상승률이 둔화되는 조정 국면에 들어선 것으로 분석됐다.
수도권 A급 물류 시장은 공급 감소로 과잉 우려가 완화되며 수급 구조가 점차 균형을 찾아가는 모습이다. 올해 신규 공급은 약 86만㎡로, 지난해 대규모 공급 대비 크게 줄었다. 평균 공실률은 2025년 17% 수준에서 올해는 10% 초반대로 안정화될 것으로 전망된다. 특히 상온 프라임 자산은 공실률이 한 자릿수까지 낮아지며 희소성이 부각되고 있다. 인천·김포 등 서부권은 이커머스 중심, 이천·용인 등 남부권은 3자물류(3PL) 중심 수요가 형성되며 지역·자산별 임대료 격차도 확대되는 흐름이다.
CBRE는 데이터센터를 정책 기반의 전략 자산으로 지목했다. 정부의 정책금융 지원과 지역 개발 유도책이 맞물리며 투자 대상 자산군에서 데이터센터의 위상이 더욱 강화될 것이란 설명이다.
최수혜 CBRE코리아 리서치 총괄 상무는 “2026년은 단순한 조정 국면을 넘어 공급 확대와 수요 재편, 투자 전략의 다변화가 동시에 전개되는 전환점”이라며 “임차인에게는 실질적인 공간 선택지가 넓어지고, 투자자에게는 검증된 자산을 중심으로 한 전략적 접근이 더욱 중요해지는 시점”이라고 말했다.
민경진 기자 min@hankyung.com
관련뉴스
