Q. 고등학생 두 자녀를 둔 50대 맞벌이 부부다. 서울 송파와 강동에 아파트 두 채를 보유하고 있지만, 직장과 교육 문제로 반전세로 거주 중이다. 은퇴를 앞두고 보유 주택을 모두 처분해 강남권 ‘똘똘한 한 채’로 합치는 게 나을지 고민이 깊다. 주식에 약 8억원을 투자했으나 평가액이 낮고 이자·배당 소득도 미미해 걱정이다. 월 1000만원 이상의 안정적인 노후 현금 흐름을 만들고 싶다.
A. 의뢰인 부부의 사례는 고소득 전문직이나 대기업 맞벌이 부부가 은퇴를 목전에 두고 겪는 전형적인 ‘자산 재편’의 딜레마를 보여준다. 현재 소득은 높지만 지출 규모 역시 크고, 자산 대부분이 부동산에 쏠려 있어 은퇴 후 현금 흐름 절벽이 우려된다.
부부는 송파와 강동에 각각 아파트를 보유한 2주택자다. 겉보기에는 이 두 채를 매각해 강남·서초의 ‘똘똘한 한 채’로 갈아타는 것이 자산 관리의 정석처럼 보일 수 있다. 하지만 냉정하게 진단하면 지금은 갈아타기를 실행할 수 있는 시장 환경이 아니다.
가장 큰 걸림돌은 대출 규제다. 지난해 10월 이후 대출 한도가 자산 규모가 아니라 주택의 ‘가격 구간’에 따라 결정되는 구조로 바뀌었다. 의뢰인이 희망하는 강남권 학군지 전용면적 84㎡ 아파트의 시세는 대략 40억원 선이다. 현재 규제상 시가 25억원을 초과하는 초고가 주택의 담보대출 한도는 2억원에 불과하다. 기존 주택 두 채를 모두 제값에 매각하고 거주 중인 보증금을 합치더라도, 취득세와 양도소득세 등 거액의 거래 비용을 제외하면 38억원 이상의 순수 현금을 마련하기가 현실적으로 불가능하다.
게다가 토지거래허가구역이라는 변수도 존재한다. 무리하게 자산을 합치려다 세금과 금융 비용으로 노후 재원을 갉아먹기보다는 입지가 탄탄한 현재의 송파·강동 2주택 포지션을 유지하는 것이 합리적이다. 두 지역 모두 자산 가치 상승 여력이 충분하다. 보유 전략을 취하면서 추후 전세를 월세로 전환해 부족한 은퇴 후 현금 흐름을 확보하거나, 자녀에게 단계적으로 증여해 미래의 상속세를 줄이는 것이 훨씬 실리적인 선택이다.
부동산에서 ‘수비’를 택했다면, 부족한 노후 생활비는 금융 자산에서의 과감한 ‘공격’으로 메워야 한다. 현재 부부의 월 지출은 1400만원에 달하지만 국민연금과 임대소득 등을 합친 예상 현금 흐름은 1000만원 수준이다. 약 400만원의 공백을 메워야 한다. 현재 금융 자산 수익률이 연 3%대 안전 자산 위주로 구성돼 있는 건 100세 시대에 은퇴 자금 운용에서 가장 큰 리스크다. 물가 상승을 고려하면 실질 자산은 줄어드는 셈이다.
금융 포트폴리오의 핵심은 ‘세제 혜택 극대화’와 ‘투자 성향의 전환’이다. 퇴직연금 납입 전략부터 수정해야 한다. 단순히 연말정산 세액공제 한도인 900만원에 맞추지 말고, 개인형 퇴직연금(IRP) 연간 납입 한도인 1800만원까지 꽉 채워 불입할 것을 권한다. 이는 과세 이연 효과를 통해 운용 기간 세금 없이 복리 수익을 극대화하고, 수령 시 낮은 연금소득세율(3.3~5.5%)을 적용받아 실질 수령액을 높이는 가장 확실한 방법이다.
투자 대상도 바꿔야 한다. 10년 이상 장기 운용해야 하는 연금 자산의 특성상 원리금 보장형 상품에만 머무르는 것은 기회비용 손실이다. 전 세계 혁신 기업이 모여 있는 미국 S&P500 상장지수펀드(ETF)와 같은 성장형 자산 비중을 대폭 높여야 한다. 변동성이 우려된다면 우량 채권이나 금을 편입해 포트폴리오의 균형을 맞춰 전체적인 목표 수익률을 연 5~6% 이상으로 높여야 한다. 마지막으로 퇴직 후 재취업 등으로 소득 공백기를 메울 수 있다면, 국민연금과 퇴직연금 수령 시기를 최대한 늦춰 평생 수령액 규모 자체를 키우는 것이 ‘장수 리스크’에 대비하는 최고의 재테크다.
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정리=조미현 기자 mwise@hankyung.com
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