수도권에서 여러 아파트 단지를 하나로 묶어 재건축을 추진하는 '통합 재건축' 사례가 늘어나고 있다. 인접 단지가 함께 규모를 키워 사업성을 높이기 위한 방안이다. 공사비가 치솟으면서 정비사업 수익성이 나빠진 데 따른 대응책이기도 하다. 일부 단지는 통합 재건축 추진 과정에서 다른 대지 지분과 용적률 탓에 '비례율'(개발이익률: 정비사업 후 자산가치를 종전 자산가치로 나눈 비율) 산정 등을 둘러싼 갈등으로 사업이 속도를 내지 못하는 사례도 나오고 있다.
24일 정비업계에 따르면 서울 서초구 반포동 한신서래·신반포궁전·현대동궁아파트는 최근 통합 재건축에 최종 합의했다. 한신서래(414가구)는 신반포궁전(108가구), 현대동궁(224가구)과 함께 1000여가구 대단지로 탈바꿈할 예정이다. 인근 '래미안 원베일리'와 '메이플 자이'도 여러 단지를 통합해 새 아파트로 지어졌다.
한신서래 통합 재건축 추진준비위원장은 반포동 '아크로리버파크' 조합장으로 이름이 알려진 한형기 씨가 맡고 있다. 당초 한신서래와 신반포궁전 등은 공공기여(기부채납)와 임대주택 문제로 갈등을 빚었으나 한 위원장 등의 설득으로 합의에 이른 것으로 알려졌다. 통합 재건축이 급물살을 타면서 집값도 강세를 보일 전망이다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 한신서래 전용면적 115㎡는 지난해 10월 38억원에 손바뀜해 신고가를 기록했다. 직전 최고가(28억원)보다 10억원 뛰었다.
강남구 대치동에서는 '우성1차'와 '쌍용2차'가 통합 재건축을 추진 중이다. 두 단지 조합은 2023년 10월 통합 재건축에 합의했다. 이미 사업시행인가를 받은 2개 이상의 개별 재건축 조합이 통합을 이룬 첫 사례다. 두 단지가 합쳐지면서 최고 49층, 1332가구(임대 159가구)로 변모할 예정이다. 상가 소유주에게 아파트 입주권을 주는 방식으로 '상가 없는' 재건축을 추진한다.
영등포구에서는 신길우성2차(725가구)와 우창아파트(214가구)가 함께 재건축을 추진 중이다. 2020년 정비구역 지정 후 2024년 11월 사업시행계획 인가를 받았다. 정비계획안에 따르면 이들 단지는 지상 최고 35층, 13개 동, 1212가구로 바뀐다.
양천구 목동은 초대형 재건축이 추진되고 있다. 통합 재건축 방식은 아니지만 목동1·2·3단지를 함께 묶어 최고 49층, 1만206가구(공공주택 1207가구 포함) 규모로 재탄생한다. 서울시는 지난해 10월 ‘목동1·2·3단지 재건축사업 정비구역 지정 및 정비계획 결정·경관심의안’을 수정 가결했다. 이들 3개 단지는 용적률 300%, 높이 180m, 최고 49층으로 계획됐다.
1기 신도시 등에서는 정부의 정책적 지원도 통합 재건축에 힘을 실어주고 있다. ‘노후계획도시 특별법’을 적용받는 성남 분당구 서현동 시범단지(현대·우성), 수내동 양지마을(금호·청구·한양), 분당동 샛별마을(동성·라이프·우방·삼부) 등이 대표적이다. 이들 단지는 용적률 상향 인센티브를 받기 위해 일찌감치 통합 전선을 구축했다. 개별 단지가 경쟁하기보다 단지를 묶어 선도지구로 지정받는 것이 사업 속도를 내는 데 유리하다는 판단에서다. 분당은 최근 재건축 추진 기대 등에 아파트값이 크게 뛰고 있다. 이달 셋째 주(지난 19일 기준) 주간 아파트값 상승률은 0.59%로 치솟았다. 새해 들어 줄곧 오름폭을 확대하고 있다.
통합 재건축은 ‘규모의 경제’를 통한 사업성 개선이 핵심이다. 여러 단지를 묶어 개발하면 도로와 공원 등 기반 시설을 효율적으로 배치할 수 있어 가구 수를 늘리기 쉬울 뿐만 아니라 공사비도 줄일 수 있다. 대단지는 시공사와의 협상에서도 우위를 점할 수 있다. 재건축 수익성 지표인 ‘비례율’ 관리에도 통합 방식이 유리하다. 최근 3.3㎡당 공사비가 1000만원을 넘어가는 상황에서 통합 재건축은 일반분양 물량을 늘려 조합원 분담금을 낮추는 전략이 되고 있다.
일각에서는 단지마다 대지 지분과 평면, 용적률 때문에 비례율 산정과 수익 배분 등을 변수로 꼽는다. 과거 강남권 여러 단지가 통합을 추진하다가 분쟁으로 갈라선 전례도 있다. 정비업계 관계자는 “갈등을 전문적으로 조율할 수 있는 리더십과 상가 소유주 등 이해관계자 합의가 뒷받침돼야 성공적으로 통합 재건축이 이뤄질 수 있다”고 말했다.
안정락 기자
○통합 나서는 '강남 알짜' 단지들
24일 정비업계에 따르면 서울 서초구 반포동 한신서래·신반포궁전·현대동궁아파트는 최근 통합 재건축에 최종 합의했다. 한신서래(414가구)는 신반포궁전(108가구), 현대동궁(224가구)과 함께 1000여가구 대단지로 탈바꿈할 예정이다. 인근 '래미안 원베일리'와 '메이플 자이'도 여러 단지를 통합해 새 아파트로 지어졌다.
한신서래 통합 재건축 추진준비위원장은 반포동 '아크로리버파크' 조합장으로 이름이 알려진 한형기 씨가 맡고 있다. 당초 한신서래와 신반포궁전 등은 공공기여(기부채납)와 임대주택 문제로 갈등을 빚었으나 한 위원장 등의 설득으로 합의에 이른 것으로 알려졌다. 통합 재건축이 급물살을 타면서 집값도 강세를 보일 전망이다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 한신서래 전용면적 115㎡는 지난해 10월 38억원에 손바뀜해 신고가를 기록했다. 직전 최고가(28억원)보다 10억원 뛰었다.
강남구 대치동에서는 '우성1차'와 '쌍용2차'가 통합 재건축을 추진 중이다. 두 단지 조합은 2023년 10월 통합 재건축에 합의했다. 이미 사업시행인가를 받은 2개 이상의 개별 재건축 조합이 통합을 이룬 첫 사례다. 두 단지가 합쳐지면서 최고 49층, 1332가구(임대 159가구)로 변모할 예정이다. 상가 소유주에게 아파트 입주권을 주는 방식으로 '상가 없는' 재건축을 추진한다.
영등포구에서는 신길우성2차(725가구)와 우창아파트(214가구)가 함께 재건축을 추진 중이다. 2020년 정비구역 지정 후 2024년 11월 사업시행계획 인가를 받았다. 정비계획안에 따르면 이들 단지는 지상 최고 35층, 13개 동, 1212가구로 바뀐다.
양천구 목동은 초대형 재건축이 추진되고 있다. 통합 재건축 방식은 아니지만 목동1·2·3단지를 함께 묶어 최고 49층, 1만206가구(공공주택 1207가구 포함) 규모로 재탄생한다. 서울시는 지난해 10월 ‘목동1·2·3단지 재건축사업 정비구역 지정 및 정비계획 결정·경관심의안’을 수정 가결했다. 이들 3개 단지는 용적률 300%, 높이 180m, 최고 49층으로 계획됐다.
○단지 간 이견 조율이 관건
1기 신도시 등에서는 정부의 정책적 지원도 통합 재건축에 힘을 실어주고 있다. ‘노후계획도시 특별법’을 적용받는 성남 분당구 서현동 시범단지(현대·우성), 수내동 양지마을(금호·청구·한양), 분당동 샛별마을(동성·라이프·우방·삼부) 등이 대표적이다. 이들 단지는 용적률 상향 인센티브를 받기 위해 일찌감치 통합 전선을 구축했다. 개별 단지가 경쟁하기보다 단지를 묶어 선도지구로 지정받는 것이 사업 속도를 내는 데 유리하다는 판단에서다. 분당은 최근 재건축 추진 기대 등에 아파트값이 크게 뛰고 있다. 이달 셋째 주(지난 19일 기준) 주간 아파트값 상승률은 0.59%로 치솟았다. 새해 들어 줄곧 오름폭을 확대하고 있다.
통합 재건축은 ‘규모의 경제’를 통한 사업성 개선이 핵심이다. 여러 단지를 묶어 개발하면 도로와 공원 등 기반 시설을 효율적으로 배치할 수 있어 가구 수를 늘리기 쉬울 뿐만 아니라 공사비도 줄일 수 있다. 대단지는 시공사와의 협상에서도 우위를 점할 수 있다. 재건축 수익성 지표인 ‘비례율’ 관리에도 통합 방식이 유리하다. 최근 3.3㎡당 공사비가 1000만원을 넘어가는 상황에서 통합 재건축은 일반분양 물량을 늘려 조합원 분담금을 낮추는 전략이 되고 있다.
일각에서는 단지마다 대지 지분과 평면, 용적률 때문에 비례율 산정과 수익 배분 등을 변수로 꼽는다. 과거 강남권 여러 단지가 통합을 추진하다가 분쟁으로 갈라선 전례도 있다. 정비업계 관계자는 “갈등을 전문적으로 조율할 수 있는 리더십과 상가 소유주 등 이해관계자 합의가 뒷받침돼야 성공적으로 통합 재건축이 이뤄질 수 있다”고 말했다.
안정락 기자
관련뉴스
