서울 전역과 경기12개 지역을 토지거래허가제 등 규제지역 3종 세트로 묶은 10·15대책 이후 동대문구와 영등포구, 서대문구 소재 아파트 가격 상승률이 강남 3구를 추월했습니다. 여기에는 대출 규제가 크게 작용했습니다. 15억원대 전후의 아파트의 경우에는 6억원이라는 대출금액 상한을 모두 활용할 수 있습니다. KB부동산에 따르면 서울 아파트의 평균 매매가격 또한 15억원 정도입니다. 그나마 소득이 높은 직장인들이 매입하기에도 현실적입니다.
부동산R114에 따르면 10·15대책 이후 3개월간 서울 아파트 매매가격은 평균 2.96% 올랐습니다. 자치구별로 살펴보면 동대문구가 4.18%로 가장 높았고, 영등포구(3.6%), 서대문구(3.49%)가 뒤를 이었습니다. 9개 자치구는 서울 전체 평균(2.96%)과 강남 3구(2.86%) 보다 상승 폭이 컸습니다. 중저가 아파트 비중이 높은 해당 지역으로 실수요자들이 몰린 것입니다.
이런 추세가 계속될까요. 그렇게 생각하지는 않습니다. 물론 이들 지역의 대장단지나 선호 아파트의 가격은 상승폭을 키울 가능성이 큽니다. 그동안 눌려 있었던 핵심지와의 가격 차이를 좁히려는 움직임이 커질 것이기 때문입니다. 하지만 이를 제외한 지역의 경우에는 이런 움직임이 크지는 않을 듯합니다. 서울 외곽까지 이런 움직임이 퍼지기 위해서는 대출 규제와 같은 주택시장을 옥죄는 나쁜 규제들이 풀려야 할 것입니다. 특히 서민들이 집을 사는 것까지 막는 정책대출에 대한 규제 완화는 더욱 절실합니다.
반면 동대문과 영등포, 서대문구에 아파트를 가지고 있었던 집 주인들은 어떤 선택을 할까요. 현재 집을 팔고 구입할 수 있는 주택 수요자들은 대부분 무주택자나 1주택자들입니다. 토지거래허가제가 광범위하게 적용되면서 서울에서 세입자가 포함된 집을 파는 것은 불가능해졌기 때문입니다. 중급지 아파트를 매도한 집주인들은 더 상급지 아파트를 구입했거나 구입하기 위한 시도를 할 가능성이 큽니다. 이분들은 내 집 마련의 경험을 통해 일정 부분 자산을 축적했기에 내 집을 팔고 무주택자로 남아있지는 않을 겁니다. 왜냐하면 지금 같은 시기에는 벼락 거지가 될 가능성이 있기 때문입니다.
현재는 갈아타기가 쉽지 않은 시기입니다. 그렇다고 주택을 매도한 분들이 멈춰 있지는 않을 듯합니다. 내 집 마련 투자 상담을 해보면 심지어 3~6개월 단기 임대에 거주하는 일이 있더라도 어떻게 하든 매물을 찾고자 합니다. 중급지를 매도한 분들은 그 이상의 급지를 원할 겁니다. 핵심 주거선호지역의 아파트 가격이 계속 오르는 이유입니다. 주택가격은 급지로 나뉘어 있으며 특정 급지가 오른다면 그다음에는 어떤 급지가 오를지 판단해야 합니다. 15억원대 아파트만 계속 가격이 오르지는 않습니다. 본인이 매입할 아파트가 소재한 급지가 어디인지를 잘 파악해서 15억원대 아파트가 오르는 시점에서 어떤 투자전략을 수립해야 할지 고민해야 하겠습니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수
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