광주, 침체 속 광산·동구 회복…챔스시티 분양 '변곡점'

지난 23일 찾은 프로야구 KIA 타이거즈 홈구장인 광주광역시 북구 임동 광주기아챔피언스필드 인근에 약 2㎞ 길이의 펜스가 세워져 있다. 그 너머로 야구장 9개가 들어가고도 남을 크기의 ‘빈 땅’(옛 전방·일신방직 부지)이 눈에 들어왔다. 이곳에 복합쇼핑몰과 4315가구의 주상복합이 들어설 예정이다. 상반기 분양 예정인 챔피언스시티가 올해 광주 지역 부동산 시장의 향방을 좌우할 것으로 보여 관심을 끈다.

광주는 공급 과잉과 공사비 상승 등으로 부동산 시장에 찬바람이 불고 있다. 2020년 이후 준공한 대단지를 중심으로 거래량이 증가하는 등 일부 지역에서 회복세를 보이며 장기 침체의 끝이 보인다는 기대도 나온다.

◇집값 4년째 하락…미분양도 여전

26일 한국부동산원에 따르면 광주의 주간 아파트 매매가격은 작년(2024년 12월 30일~2025년 12월 29일) 한 해 동안 1.96% 하락했다. 2021년 9% 넘게 급등한 뒤 4년 동안 내림세가 이어지고 있다.

주요 단지의 몸값이 전고점을 밑도는 등 매매 시장이 회복하지 못하고 있다. ‘광주의 대치동’이라고 불리는 남구 봉선동의 ‘봉선3차 한국아델리움’ 전용면적 84㎡는 작년 11월 9억원(8층)에 새 주인을 찾았다. 2021년 11월 최고가(12억3000만원, 7층)와 비교해 3억원가량 낮은 가격이다.

미분양 아파트도 여전하다. 국토교통부에 따르면 지난해 11월 말 기준 미분양 주택은 총 1403가구다. 이 중 ‘악성 재고’로 분류되는 준공 후 미분양은 474가구다. 업계에서는 실제 미분양 물량이 더 많을 것으로 보고 있다. 최근 3년간 민간공원 특례사업과 재건축·재개발 사업 등 43개 단지, 3만246가구가 공급된 여파다.

대규모 개발 사업도 답보 상태다. 2023년 4월 철거를 마친 광산구 ‘신가동 주택재개발 정비사업’(4718가구)은 조합과 시공사 간 분양가·분담금 갈등으로 3년 가까이 멈춰 있다. 공사를 맡은 빛고을사업단(대표사 DL이앤씨)은 분양 리스크를 고려해 조합원 분담금을 높여 일반 분양가를 낮출 것을 요구하고 있다.

챔피언스시티는 시행사인 신영그룹이 시공사를 정하고 상반기 분양에 나설 계획이다. 인근 A공인 관계자는 “더현대광주와 호텔, 공원 등이 조성된다는 소식에 주변 단지 기대가 크다”며 “전용 84㎡ 기준 9억원가량으로 예상되는 분양가가 관건”이라고 말했다.

◇작년 손바뀜 1만7000여 건

부동산 플랫폼 아실에 따르면 광주에서 지난해 1만7270건이 손바뀜해 거래량이 3년째 증가세다. 호황기였던 2020년(3만5205건)과 비교해 절반가량 회복한 셈이다. 2020년 이후 준공해 ‘염·계·무·제’로 불리는 더샵염주센트럴파크, 계림아이파크SK뷰, 무등산자이&어울림, 에스클래스더제니스가 거래량 증가의 일등 공신으로 꼽힌다.

동구 집값 회복세도 눈여겨볼 만하다. 지난해 11월 첫째주 상승 전환(-0.02%→0.04%) 후 누적으로 0.28% 올랐다. 도시철도 2호선 1단계 공사 구간의 상부 도로가 개방되는 등 개통 일정이 가시화된 영향으로 분석된다. 광산구와 남구는 최근 12주 동안 각각 0.25%, 0.16% 상승했다. 학군지(봉선동, 수완지구)에 속해 학부모 선호도가 높은 지역이다.

일각에서는 시장 회복을 위해 인센티브가 필요하다는 주장이 나왔다. 최은선 한국공인중개사협회 광주시회장은 “미분양 주택 매입 때 취득·양도세를 감면해 준다면 악성 재고 해소에 도움이 될 것”이라며 “인공지능(AI), 미래차 등 광주 전략산업과 연계해 청년과 전문인력이 정착할 수 있는 정책을 마련해야 한다”고 말했다.

광주=손주형 기자 handbro@hankyung.com