▶마켓인사이트 2월 11일 오후 3시 10분
국민연금공단(이사장 김성주·사진)이 캐나다 토론토 핵심 업무지구에 직접 개발한 초대형 오피스 빌딩 ‘CIBC스퀘어 타워2’가 완공 전 임차인을 100% 확보하는 데 성공했다. 글로벌 상업용 부동산 시장 불황 속에서 내부적으로 ‘아픈 손가락’으로 꼽히던 자산을 뚝심 있는 리스크 관리로 되살려낸 것이다. 이번 임차완료로 국민연금은 당장 1조원 이상의 평가이익을 올린 것으로 추정된다. 국민연금 빌드투코어(build to core·핵심 입지 소재 부동산 매입 후 코어 자산으로 개발) 전략의 대표적 성공 사례라는 평가가 나온다.
◇글로벌 우량기업 입주 확정
11일 투자은행(IB) 업계에 따르면 국민연금이 캐나다 퀘백주연기금(CDPQ), 글로벌 자산운용사 하인스와 공동 투자한 CIBC스퀘어 타워2가 전층 임대 계약을 마무리했다. 올해 6월 완공될 예정인 이 건물은 50층 규모로, 2021년 준공한 타워1과 합치면 전체 연면적이 28만㎡(약 8만6000평)에 달한다. 서울 여의도 국제금융센터(IFC) 2개 동의 연면적 합계(약 26만㎡)를 웃도는 매머드급 자산이다.통상 대형 오피스는 완공 후 공실을 해소하는 데 수년이 걸리지만, CIBC스퀘어 타워2는 준공을 4개월 앞두고 이 같은 성과를 냈다. 캐나다 5대 은행인 캐나다 제국상업은행(CIBC)을 비롯해 마이크로소프트, 보스턴컨설팅그룹(BCG) 등 글로벌 우량 기업이 대거 입주를 확정했다. 토론토 도심 오피스 공실률이 15~19%까지 치솟은 상황에서 거둔 이례적 성과다.
국민연금은 이 프로젝트의 지분 절반가량을 보유한 최대 투자자 중 하나다. 현지 부동산업계에서는 CIBC스퀘어의 공정가치를 약 45억캐나다달러(약 4조8000억원)로 평가하고 있다. 2016년 초기 개발 단계부터 참여한 국민연금은 이번 프로젝트를 통해 당장 1조원이 넘는 누적평가이익을 거두며, 투자 원금 대비 두 배 이상 수익을 거둔 것으로 추정된다.
◇“사상 최대 수익 기대”
CIBC스퀘어 프로젝트는 2017년 착공 이후 코로나19 팬데믹이 터지며 공사비 급등과 재택근무 확산이라는 이중고를 겪었다. 일손 부족으로 공사 기간이 길어지고 비용이 불어나자, 투자자들 사이에선 채무불이행(EOD) 선언이나 경·공매 처리 가능성이 거론됐다. 당시 국민연금 내부에서도 집중 관리가 시급한 10개 자산, 이른바 ‘텐 핑거(Ten Fingers)’ 프로젝트 중 하나로 분류되기도 했다. 그대로 프로젝트를 포기하면 투자금의 절반도 회수하지 못할 위기였다.국민연금은 정면 돌파를 택했다. 자산가치 하락을 감수하며 헐값에 처분하는 대신, 추가 자금을 투입해 공사를 강행한 것이다. 철도 부지 상부에 인공 구조물을 설치하고, 두 동을 잇는 공중 공원을 조성하는 등 차별화된 개발 전략을 통해 자산의 희소성과 상징성을 높였다. 최고급 사양에 집중한 설계는 고급 오피스 선호 흐름과 맞물리며 대형 임차인을 유치하는 핵심 요인으로 작용했다. 서원주 국민연금 기금운용본부장(CIO)과 부동산 특수채권 전문가가 이끄는 부동산투자실의 리스크 관리 역량이 빛을 발했다는 평가가 나온다.
운용업계 관계자는 “핵심 입지에 조성된 우량 오피스 자산에 대한 선호는 갈수록 높아지고, 향후 임대 갱신이 이뤄질 때 임대료도 급격히 오른다”며 “국민연금 부동산 투자 역사상 가장 큰 수익을 내는 자산이 될 가능성이 있다”고 말했다.
민경진 기자 min@hankyung.com
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