오는 5월 9일 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 조치가 예정대로 종료된다. 단 이날까지 매매 계약만 체결하면 지역에 따라 4~6개월 안에 양도하더라도 중과세를 면제해주기로 했다. 토지거래허가구역의 경우 무주택자에게 집을 파는 경우에만 실거주 의무 등을 완화한다.
12일 재정경제부와 국토교통부, 금융위원회 등 관계 부처는 이 같은 내용의 ‘다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 종료 및 보완 추진’을 발표했다.
대책에 따르면 정부는 현재 시행 중인 다주택자 양도세 중과 유예 조치를 일몰 기한인 오는 5월 9일 종료한다. 대신 서울 서초·강남·송파·용산구 등 기존 조정대상지역 소재 주택은 5월 9일까지 매매계약을 체결하고, 계약일로부터 4개월 이내에 양도(잔금 및 등기)하면 양도세를 중과하지 않기로 했다.
지난해 10·15 부동산 대책에 따라 조정대상지역으로 새로 지정된 지역에 대해선 완화된 기준이 적용된다. 5월 9일까지 계약을 체결하고 계약일로부터 6개월 이내에 양도하면 중과세율 대신 기본세율이 적용된다.
임대 중인 주택의 경우 토지거래허가제도상 실거주 의무가 제한적으로 완화된다. 정부는 보완대책이 발표된 12일 현재 체결된 임대차계약상의 최초 계약 종료일까지 실거주 의무를 유예하기로 했다. 단 늦어도 2028년 2월 11일까지는 실거주를 위해 입주해야 한다. 주택담보대출 실행 시 전입신고 의무도 현행 ‘대출 실행일로부터 6개월 이내’에서 ‘대출 실행일로부터 6개월’ 또는 ‘임대차 계약 종료일로부터 1개월’ 중 더 늦은 시점으로 유예된다. 재경부는 “무주택자 여부는 토지거래허가 신청일 또는 주택담보대출 신청일을 기준으로 판단한다”고 밝혔다.
아래는 보완대책 관련 Q&A.
Q. 5월 9일 전 체결하는 가계약이나 토지거래허가를 받기 위한 사전 약정만으로도 양도세 중과가 유예되나.
A. 가계약이나 토지거래허가 전 사전거래 약정은 법적 ‘계약’으로 인정되지 않는다. 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류로 확인돼야 계약 요건을 충족한 것으로 본다.
Q. 임대차 계약 종료가 4개월보다 적게 남았다면 어떻게 되나. 임대차 계약이 끝나면 곧바로 실거주를 해야 하나.
A. 토지거래허가일로부터 잔여 임대차 기간이 4개월 미만인 경우, 기존 규정대로 허가일로부터 4개월 이내에 입주하고 2년간 실거주하면 된다.
Q. 신규 지정된 조정대상지역 주택의 경우 토지거래허가제도상 실거주 의무가 유예되고 매수인이 무주택자로 제한되는데, 허가일로부터 잔여 임차 기간이 6개월 미만인 집을 살 때도 매수인이 무주택자로 제한되나.
A. 그렇지 않다. 신규 지정된 조정대상지역에서 잔여 임차 기간이 6개월 미만인 다주택자 보유 주택을 매수할 때는 매수자의 무주택 여부와 상관없이 거래가 가능하다.
Q. 신규 조정대상지역은 계약 후 6개월 내 잔금·등기를 치르도록 유예됐다. 토지거래허가대상 지역은 허가 후 4개월 이내에 실입주해야 하는데도 6개월 내 잔금·등기가 가능한가.
A. 가능하다. 신규 지역은 계약일로부터 6개월 이내에 잔금과 등기를 마치고, 토지거래허가일로부터 6개월 이내에 입주해 2년간 실거주하면 된다. 정부는 관련 규정을 개정해 6개월 내 실입주 조건으로 허가를 받을 수 있도록 조치할 예정이다.
Q. 임대 중인 주택에 대한 실거주 의무 유예가 적용된 토지거래허가는 언제부터 신청할 수 있고, 언제부터 허가 가능한가.
A. 이달 안에 관련 규정을 개정할 예정이다. 규정을 개정된 이후부터 허가가 가능하다. 부동산 거래신고법에 따라 신청일로부터 영업일 기준 15일 이내에 심사가 이뤄지므로 이를 고려해 신청하면 된다.
Q. 임대 중인 토지거래허가 대상 주택에 대해 실거주 의무를 유예하기 위해 추가로 제출해야 할 서류는 무엇인가.
A. 전세 또는 임대차 계약서, 개인정보 동의서 등이 필요하다. 매도인이 양도세 중과 대상인 다주택자인지, 매수인이 무주택자인지 확인하기 위해 개인정보 동의가 추가로 요청될 예정이다.
Q. 매도인이 1주택자일 때도 실거주 및 전입 의무 유예가 적용되나.
A. 적용되지 않는다. 이번 조치는 다주택자 양도세 중과 유예 종료에 따른 한시적 보완책이므로, 매도인이 해당 조정대상지역에 주택을 보유한 다주택자인 경우에만 예외적으로 적용된다.
Q. 전세대출을 받은 상황에서 규제지역 내 3억원이 넘는 아파트를 사면 전세대출이 회수된다. 이번 조치에도 불구하고 이 같은 규제로 전세대출을 이용하고 있는 무주택자가 집을 사는 것은 사실상 어려운 것 아닌가.
A. 구입한 아파트에 세입자가 살고 있다면 해당 임대차 계약의 잔여기간에는 전세대출이 회수되지 않는다. 전세대출 보유자가 투기·투기 과열 지역 내 시가 3억원 초과 아파트를 취득하면 해당 아파트에 대한 소유권 이전 등기 완료일에 대출이 회수된다. 다만 취득한 아파트에 세입자가 살고 있고, 이 세입자의 임대차계약 잔여기간이 남은 경우 이 기간에는 아파트 취득자의 전세대출 회수가 유예된다. 이때 ‘본인의 전세대출 만기’와 ‘매수한 아파트 세입자의 계약 만기’ 중 먼저 도래하는 시기까지만 대출을 이용할 수 있다.
이광식 기자 bumeran@hankyung.com
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