"도심 오피스 복합개발 때 주거 늘려 공동화 막아야"

“중소형 빌딩은 공실이 늘고 대형 자산만 거래되는 등 오피스 시장이 재편되고 있습니다. 공급 과잉과 도심 공동화 문제를 해결하기 위해 주거 복합개발을 추진하는 등 업무지구에 대한 관념을 바꿔야 할 때입니다.”

김열매 코람코자산운용 리서치&전략실장(사진)은 12일 “지난해 CJ올리브영, 동국제강 등 사옥을 찾는 대기업이 늘면서 대형 자산 거래액이 전체 연간 오피스 거래 규모의 80%를 차지했다”며 이같이 말했다. 고려대 건축공학과를 졸업한 김 실장은 삼성물산 엔지니어, 현대증권 애널리스트, NH투자증권 연구위원 등을 지낸 부동산 전문가다.

김 실장은 오피스 시장에서도 ‘똘똘한 한 채’ 심리가 굳어지고 있다고 진단했다. 그는 “경기 침체, 인공지능(AI) 확산 등의 영향으로 우량 기업만 살아남게 됐다”며 “렌트프리(임대료 일부 면제) 혜택을 늘렸는데도 공실을 채우지 못한 중소형 빌딩이 증가하고 있다”고 말했다.

대기업이 주로 찾는 프라임급(연면적 10만㎡ 전후) 오피스는 임대료와 건물 가격이 동반 상승하고 있다. 김 실장은 “서울 중심업무권역(CBD) 대형 오피스의 명목 임대료는 작년 1~3분기 4.2% 올랐다”며 “향후 자산 가치 상승을 고려한 기업들이 임차 대신 매입을 택하면서 거래 규모가 증가했다”고 설명했다.

도시정비형 재개발 등 오피스 공급과 관련해선 “서울 CBD에서만 빌딩 신축 사업장이 28곳에 달한다”며 “준공 후 입주사 유치 경쟁으로 임대료가 낮아지고 주변의 기존 빌딩에서 공실이 발생할 수 있다”고 했다.

주거 복합개발 등으로 공급 과잉 문제에 대응해야 한다는 게 김 실장의 주장이다. 그는 “복합개발로 노후 상업지에 프라임급 오피스가 들어서면 고소득·외국계 전문인력 등의 ‘직주근접’ 수요가 발생한다”며 “복합단지 일부를 주택으로 조성하면 상권 활성화와 도심 공동화 예방 효과가 나타날 것”이라고 말했다. 이어 “새로운 주거 방식에 맞춰 학교·공원, 난방·환기 기준 등의 규정도 바꿔야 한다”고 덧붙였다.

2020년 이후 침체한 물류센터 부문은 올해 회복세에 들어설 것으로 내다봤다. 올해 준공 물량은 2023년의 16% 수준인 100만㎡(연면적 기준)로 예상됐다. 화주사 수요가 늘고 있는 대형 물류센터를 중심으로 임대료와 자산 가치가 오를 것이라는 설명이다. 김 실장은 “침체가 예상되는 저온 시설을 상온으로 용도를 전환하는 사례가 늘어날 것”이라고 전망했다.

손주형 기자 handbro@hankyung.com