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정부가 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 조치를 올해 5월 9일자로 종료한다고 발표했다. 더 이상의 유예 연장은 없다는 정부의 입장에 따라 다주택자들의 세금 부담 우려가 커지고 있다. 중과 부활로 무엇이 달라지는지, 어떤 대비가 필요한지 살펴본다.
다주택자 양도세 중과는 조정대상지역 내 주택을 매도할 때 적용된다. 현재 조정대상지역은 서울 25개 자치구 전역과 경기도 12곳(과천시, 광명시, 성남시 분당구·중원구·수정구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)이다. 비조정대상지역 주택을 먼저 매도한다면 중과가 적용되지 않는다.
중과가 부활하면 기본 양도소득세율(6~45%)에 2주택자는 20%포인트, 3주택자는 30%포인트가 추가된다. 과세표준이 3억원 초과 5억원 이하인 경우 기본세율이 40%인데, 2주택자는 60%의 세율을 부담하게 된다. 여기에 지방소득세 10%를 더하면 총 세율이 66%에 달한다.
다만 5월 9일까지 매매계약을 체결하면 일정 기간 내 잔금과 등기를 마쳐야 중과를 피할 수 있다. 기존 조정대상지역(강남구, 서초구, 송파구, 용산구)은 계약일로부터 4개월, 신규 지정 지역은 6개월 이내에 마쳐야 한다.
양도세 중과보다 더 큰 타격은 장기보유특별공제 배제다. 중과와 장기보유특별공제는 함께 움직인다. 기존에는 조정대상지역 다주택자라도 요건을 갖추면 장기보유특별공제를 받을 수 있었지만, 중과가 부활하면 이 혜택도 사라진다.
장기보유특별공제가 배제되면 양도차익에서 공제액이 빠지지 않아 과세표준 자체가 커진다. 구간에 따라 적용되는 기본세율도 높아질 수 있다. 특히 장기 보유한 고가주택일수록 과세표준과 세율이 함께 증가해 세 부담이 크게 늘어난다.
주택을 팔지 않고 버틴다면 보유세가 기다리고 있다. 재산세는 공시가격 기준 0.1~0.4% 수준이지만, 고가주택 여러 채를 보유하면 매년 상당한 고정비용이 된다. 임대수익이 크지 않다면 보유할수록 손해를 볼 수 있다.
종합부동산세는 더 부담스럽다. 다주택자는 기본공제금액이 9억원으로 제한되고(1주택자는 12억원) 세율도 높다. 2주택자는 0.5~2.7%, 3주택 이상은 0.5~5.0%의 세율이 적용된다.
자녀에게 증여하는 방안도 고려할 수 있다. 증여는 관계에 따라 기본 공제액(배우자 6억원, 성인 직계비속 5000만원 등)이 있고 최고 세율이 50%여서 양도세 중과세율보다 낮다.
주택담보대출이나 전세보증금을 자녀가 인수하는 '부담부 증여'로 절세 효과를 볼 수도 있다. 전체 주택 가액에서 채무액을 뺀 부분만 증여세 과세 대상이 되고, 채무액 부분은 유상 이전으로 보아 양도세가 과세되기 때문이다. 하지만 자녀의 채무 상환 능력을 입증해야 하고, 그렇지 않으면 채무액 부분에도 증여세가 추징될 수 있다. 자녀는 취득세는 물론 향후 재산세, 종부세도 납부해야 한다.
주의할 점은 증여 후 10년 이내 매각 시 이월과세된다는 것이다. 배우자나 직계존비속에게 증여한 후 수증자가 10년 이내 양도하면, 수증자의 취득가액을 증여 당시 가액이 아니라 증여자의 원래 취득가액으로 보아 양도세를 계산한다. 증여세와 양도세를 둘 다 내는 결과가 될 수 있다.
양도세는 누진세율 구조다. 여러 채를 한 해에 몰아 팔면 과세표준이 많아져 세율도 높아진다. 매도 계획이 있다면 과세연도(1월 1일~12월 31일)를 달리해야 한다.
무주택자에게 매도할 경우 매수자의 실거주의무가 최대 2년까지 유예되는 등 거래 활성화를 위한 보완책도 마련돼 있으니 적극 활용할 필요가 있다. 주택임대사업자 등록도 대안이 될 수 있지만, 임대사업자에 대한 세제 혜택도 변경될 수 있어 유의해야 한다. 증여를 고려한다면 경우의 수를 따져 본인에게 최적화된 전략을 수립하는 것이 좋겠다.
정부가 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 조치를 올해 5월 9일자로 종료한다고 발표했다. 더 이상의 유예 연장은 없다는 정부의 입장에 따라 다주택자들의 세금 부담 우려가 커지고 있다. 중과 부활로 무엇이 달라지는지, 어떤 대비가 필요한지 살펴본다.
중과세율, 최대 66%까지 올라
다주택자 양도세 중과는 조정대상지역 내 주택을 매도할 때 적용된다. 현재 조정대상지역은 서울 25개 자치구 전역과 경기도 12곳(과천시, 광명시, 성남시 분당구·중원구·수정구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)이다. 비조정대상지역 주택을 먼저 매도한다면 중과가 적용되지 않는다.
중과가 부활하면 기본 양도소득세율(6~45%)에 2주택자는 20%포인트, 3주택자는 30%포인트가 추가된다. 과세표준이 3억원 초과 5억원 이하인 경우 기본세율이 40%인데, 2주택자는 60%의 세율을 부담하게 된다. 여기에 지방소득세 10%를 더하면 총 세율이 66%에 달한다.
다만 5월 9일까지 매매계약을 체결하면 일정 기간 내 잔금과 등기를 마쳐야 중과를 피할 수 있다. 기존 조정대상지역(강남구, 서초구, 송파구, 용산구)은 계약일로부터 4개월, 신규 지정 지역은 6개월 이내에 마쳐야 한다.
장기보유특별공제 배제가 더 치명적
양도세 중과보다 더 큰 타격은 장기보유특별공제 배제다. 중과와 장기보유특별공제는 함께 움직인다. 기존에는 조정대상지역 다주택자라도 요건을 갖추면 장기보유특별공제를 받을 수 있었지만, 중과가 부활하면 이 혜택도 사라진다.
장기보유특별공제가 배제되면 양도차익에서 공제액이 빠지지 않아 과세표준 자체가 커진다. 구간에 따라 적용되는 기본세율도 높아질 수 있다. 특히 장기 보유한 고가주택일수록 과세표준과 세율이 함께 증가해 세 부담이 크게 늘어난다.
보유세 부담도 만만치 않아
주택을 팔지 않고 버틴다면 보유세가 기다리고 있다. 재산세는 공시가격 기준 0.1~0.4% 수준이지만, 고가주택 여러 채를 보유하면 매년 상당한 고정비용이 된다. 임대수익이 크지 않다면 보유할수록 손해를 볼 수 있다.
종합부동산세는 더 부담스럽다. 다주택자는 기본공제금액이 9억원으로 제한되고(1주택자는 12억원) 세율도 높다. 2주택자는 0.5~2.7%, 3주택 이상은 0.5~5.0%의 세율이 적용된다.
증여도 신중하게 검토해야
자녀에게 증여하는 방안도 고려할 수 있다. 증여는 관계에 따라 기본 공제액(배우자 6억원, 성인 직계비속 5000만원 등)이 있고 최고 세율이 50%여서 양도세 중과세율보다 낮다.
주택담보대출이나 전세보증금을 자녀가 인수하는 '부담부 증여'로 절세 효과를 볼 수도 있다. 전체 주택 가액에서 채무액을 뺀 부분만 증여세 과세 대상이 되고, 채무액 부분은 유상 이전으로 보아 양도세가 과세되기 때문이다. 하지만 자녀의 채무 상환 능력을 입증해야 하고, 그렇지 않으면 채무액 부분에도 증여세가 추징될 수 있다. 자녀는 취득세는 물론 향후 재산세, 종부세도 납부해야 한다.
주의할 점은 증여 후 10년 이내 매각 시 이월과세된다는 것이다. 배우자나 직계존비속에게 증여한 후 수증자가 10년 이내 양도하면, 수증자의 취득가액을 증여 당시 가액이 아니라 증여자의 원래 취득가액으로 보아 양도세를 계산한다. 증여세와 양도세를 둘 다 내는 결과가 될 수 있다.
과세연도 분산이 핵심
양도세는 누진세율 구조다. 여러 채를 한 해에 몰아 팔면 과세표준이 많아져 세율도 높아진다. 매도 계획이 있다면 과세연도(1월 1일~12월 31일)를 달리해야 한다.
무주택자에게 매도할 경우 매수자의 실거주의무가 최대 2년까지 유예되는 등 거래 활성화를 위한 보완책도 마련돼 있으니 적극 활용할 필요가 있다. 주택임대사업자 등록도 대안이 될 수 있지만, 임대사업자에 대한 세제 혜택도 변경될 수 있어 유의해야 한다. 증여를 고려한다면 경우의 수를 따져 본인에게 최적화된 전략을 수립하는 것이 좋겠다.
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