무주택자 갭투자 땐 대출 최대 1억…"수요 제한" vs "시장 안정"

다주택자가 임대 중인 주택을 팔 수 있도록 실거주 의무를 유예하면서도 대출 규제는 그대로 유지한 부동산 정책을 두고 시장 반응이 엇갈리고 있다.

13일 금융권에 따르면 전날 정부가 발표한 ‘다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 및 보완 방안’으로 다주택자 매물 중 세입자 거주 주택을 무주택자가 구입할 경우 최장 2년간 실거주 의무가 유예된다. 전입신고도 대출 실행일부터 6개월 혹은 임대차계약 종료일부터 1개월 중 더 늦은 시점까지 하면 된다. 무주택자의 ‘갭투자’가 열린 셈이다.

다만 전세 낀 매물은 대출 한도가 사실상 최대 1억원에 불과해 수요가 일부 ‘현금 부자’로 제한될 것이란 전망이 나온다. 전세보증금은 집값 대비 담보인정비율(LTV) 40%를 초과하는 경우가 대다수여서 전세 낀 매물을 구입할 때 매수자는 주택담보대출을 받지 못한다. 매매가격에서 전셋값을 뺀 만큼의 차액(갭)을 현금으로 들고 있어야 한다는 뜻이다. 여기에 지난해 ‘6·27 부동산 대책’에 따라 세입자 계약기간이 끝나 전세보증금을 돌려줄 때 받을 수 있는 생활안정자금 대출 한도는 최대 1억원에 그친다. 예컨대 매매가 20억원짜리 집을 구입하려면 현금 19억원이 있어야 한다.

이번 대책의 효과를 놓고선 의견이 엇갈린다. 대출 규제가 그대로 유지되는 상황에서 다주택자 매물이 증가해도 시장에서 소화되는 물량이 적어 효과가 떨어질 것이란 지적이 제기된다. 반면 처분이 급한 다주택자들이 매수자 우위 시장에서 매물 가격을 낮출 것이란 관측도 있다.

금융당국은 대출 규제 완화는 고려하지 않고 있다는 입장이다. 일각에선 다주택자를 움직이는 핵심 변수는 보유세 인상 여부가 될 것이란 분석이 나온다. 금융권 관계자는 “5월까지 양도세 중과를 피하려는 다주택자 물량이 나오면서 단기적으로 가격 하향이 나타날 수는 있다”면서도 “유예 기간이 끝나고 보유세가 인상되는 등 변화가 없다면 다주택자들이 보유 전략을 이어가면서 오히려 매물 잠김이 장기화할 가능성이 있다”고 내다봤다.

신연수 기자 sys@hankyung.com