만기 연장 때마다 RTI 적용…금융당국, 임대사업자 대출 손본다

금융당국이 주거용 임대사업자의 대출 만기 연장 심사 시 ‘임대소득 대비 이자상환비율(RTI)’ 규제를 적용하는 방안을 추진한다. 다주택자의 대출 연장 관행에 제동을 걸기 위해서다. 은행권에선 RTI 규제가 추가 도입되면 임대사업자에게 가해지는 대출 상환 압박이 상당할 것으로 보고 있다.

18일 금융당국에 따르면 금융위원회는 19일 은행권, 상호금융권 등 전 금융권 기업여신부 담당 임원을 소집해 임대사업자의 대출 상환 방식과 만기 연장 절차를 점검한다. 설 연휴 직전인 지난 13일 금융권 관계자와 긴급 회의를 한 이후 두 번째 자리다. 이재명 대통령은 13일 X(옛 트위터) 계정을 통해 “양도세까지 깎아주며 수년간 기회를 줬는데도 다주택을 해소하지 않고 버틴 다주택자에게 대출 만기가 됐는데도 연장 혜택을 주는 것이 공정하겠느냐”고 지적했다. 다주택자 대상 금융 특혜 관행을 재점검해야 한다는 취지였다. 금융권에서는 양도소득세 중과 재개, 등록 임대주택 세금 혜택 축소로 다주택자를 압박한 데 이어 임대사업자 대출을 겨냥한 추가 규제 카드를 꺼내 들 것이란 관측이 제기됐다.

금융당국은 업권 간담회를 통해 이른 시일 안에 추가 규제를 마련하겠다는 입장이다. 신진창 금융위 사무처장은 “금융회사들이 관련 대출의 적절성에 대한 면밀한 심사 없이 관행적으로 대출 만기를 연장해줬던 것은 아닌지 철저하게 점검하고 개선 방안을 마련해 나가야 한다”고 강조했다.

금융당국 안팎에선 임대사업자의 대출 만기 연장 시 RTI를 재적용하는 방안 등이 유력하게 거론된다. RTI는 임대사업자의 연간 임대소득을 연간 이자 비용으로 나눈 지표다. 현재 규제지역은 RTI 1.5배, 비규제지역은 1.25배를 지킨 경우에만 신규 대출이 가능하다. 규제지역 주택 임대사업자의 연간 이자 비용이 1000만원이라면 임대소득은 적어도 연 1500만원은 돼야 은행에서 대출받을 수 있다는 의미다. 시중은행 고위 관계자는 “임대사업자에게 최초로 대출을 내어줄 때 담보가치, 임대소득 등과 함께 RTI를 종합적으로 심사하지만, 만기 연장 시에는 담보가치가 크게 하락하거나 대출 이자 납입에 문제가 생긴 경우가 아니라면 별도로 RTI 요건을 따지지 않고 있다”고 말했다. 임대사업자 대출은 최초 3∼5년 만기로 실행된 뒤 1년 단위로 연장되는 구조가 일반적이다.

금융권에서는 1년 단위로 만기 연장 심사를 할 때마다 RTI 기준을 엄격하게 적용하면 다주택자에게 상당한 압박이 가해질 것으로 보고 있다. 만기 연장이 제한될 경우 차주가 대출을 상환하기 위해 주택을 매각할 수밖에 없어서다. 다만 일각에서는 대출 상환 압박이 임대료 인상으로 전가되거나, 부실 발생 시 은행이 우선 변제권을 갖는 구조상 세입자 피해로 이어질 것이라는 우려도 나온다. 금융당국은 시장 충격과 세입자 보호 문제를 고려해 개선 방향을 신중히 정하겠다는 방침이다.

박재원 기자 wonderful@hankyung.com