이 기사는 02월 25일 10:29 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.
인공지능과 자동화 기술의 급속한 발전이 산업 구조 전반에 걸친 격변을 예고하고 있다. 기업들의 대규모 AI 도입, 자율주행 기술의 상용화, 로봇 활용의 확산은 단순히 생산성 향상에 그치지 않고, 노동시장과 도시 공간의 재편을 촉발하고 있다. 이러한 변화는 상업용 부동산 시장에도 근본적인 영향을 미칠 것으로 전망되며, 투자자들은 새로운 패러다임에 대비해야 할 시점이다. 거시적으로도 AI발 생산성 향상은 물가와 금리 환경에 구조적 변화를 예고하고 있어, 자산 가치 회복의 긍정적 요인이 될 수 있는 반면 장기 금리 변동성이라는 리스크도 상존한다. 글로벌 시장에서 나타나고 있는 섹터별 변화가 국내 시장에 어떤 시사점을 던지는지 살펴볼 필요가 있다.AI와 자동화가 만들어낼 상업용 부동산 시장의 새로운 지형도를 섹터별로 살펴보면, 먼저 오퍼레이션 플랫폼을 보유한 미국 부동산 리츠 섹터들의 강세가 두드러질 전망이다. 셀프스토리지, 호텔, 시니어케어, 전문요양시설(Skilled Nursing), 저온창고 섹터 등의 리츠들은 자체적인 운영 관리 플랫폼을 내재화하고 있는데, 이 때문에 노동비가 상승할 때마다 마진하락의 위험을 내포하고 있었다. 그러나 AI와 로봇 도입이 본격 상용화된다면 노동 집약적 특성을 가진 이들 섹터는 인건비 부담이 크게 완화되면서 운영비 절감과 함께 마진 개선 효과가 극대화될 것이다. 체계적인 오퍼레이션 시스템을 갖춘 리츠들은 기술 도입의 속도와 효과 측면에서 우위를 점할 수 있어, 향후 경쟁력 격차는 더욱 벌어질 수밖에 없다. 무엇보다 물류 부문은 AI를 통한 운영 최적화에서 더 큰 영향을 받을 전망이다. AI 알고리즘을 활용한 경로 최적화, 재고 관리 효율화, 물류 센터 내 자재 처리 자동화가 핵심 동력이 될 것이다.
오피스 시장에서는 양극화 현상이 더욱 심화될 것이다. AI 도입과 업무 자동화로 인한 노동인력 감축은 오피스 수요 감소에 영향을 미치겠지만, 고품질 대형 오피스 공간에 대한 수요를 오히려 끌어올리는 요인이 되기도 한다. 첨단 기술 인프라를 갖추고 협업이 용이한 프리미엄 오피스는 인재 유치와 혁신 창출의 핵심 공간으로 재부상할 것이다.
자율주행 기술의 확산은 물류, 리테일, 오피스 섹터의 공간 활용에 새로운 변수로 작용할 전망이다. 자율주행 차량의 보편화는 도심 내 주차 공간 수요를 급격히 감소시키고, 기존 주차장의 용도 전환을 촉진할 것이다. 특히 대규모 주차 시설을 보유한 쇼핑몰이나 오피스 빌딩들은 이 공간을 물류 허브, 마이크로 풀필먼트 센터, 또는 레저 공간으로 재구성할 기회를 얻게 된다. 물류 영역에서는 자율주행 배송 차량과 드론의 활용이 늘어나면서, 최종 배송 거점으로서 도심 마이크로 물류센터 수요가 급증할 수 있다. 리테일 분야에서는 자율주행이 가져올 이동 편의성 향상과 맞물려, 소비자 접근성이 뛰어난 입지의 가치가 더욱 부각된다. 리테일 공간은 더 이상 단순한 판매처가 아니라 옴니채널의 거점이자 라스트 마일 배송의 핵심 허브로 진화하고 있다.
한국 시장 역시 이러한 글로벌 트렌드에서 자유롭지 않다. 국내 상업용 부동산 시장에서 가장 두드러질 변화는 자산 및 포트폴리오 오퍼레이션 역량이 중요해진다는 점이다. 지금까지 이 시장에서의 투자는 주로 자산가치 상승(capital gain)에 의존해왔고, 선진국 대비 오퍼레이션 플랫폼의 규모나 역할이 상대적으로 미미했던 것이 사실이다. 그러나 AI와 자동화 기술의 도입으로 운영 효율화와 마진 개선이 자산 수익률에 더 큰 영향을 미치는 시대가 열리고 있고, 체계적인 오퍼레이션 플랫폼을 구축하는 것이 필수 경쟁력으로 부상하고 있다. 그중에서도 호텔, 물류센터, 임대주택, 오피스, 시니어케어 등의 분야에서 단순 임대업에서 벗어나 데이터를 기반으로 통합운영 시스템을 갖춘 리츠나 운용사의 경쟁력이 부각될 것이며, 이를 통한 비용 절감과 마진 개선이 수익 창출의 핵심 동력이 된다.
이러한 급격한 변화 속에서 실물부동산 직접 투자는 더욱 심도 있는 고민이 필요하다. 기술 변화의 속도가 빠르고 섹터별, 자산별 희비가 극명하게 엇갈리는 상황에서, 특정 자산에 대한 장기 투자는 높은 리스크를 수반한다. 이 같은 환경에서 유동성 있는 상업용 부동산 투자 수단의 활용은 전략적 대안이 될 수 있다. 오퍼레이션 플랫폼 경쟁력이 있는 상장리츠(REITs)를 통한 포트폴리오 다각화는 물론, 섹터 간 이동이 용이하여 변화하는 시장 환경에 신속하게 대응할 수 있다는 장점이 있다. 변동성이 큰 시기일수록 전문성과 유연성을 갖춘 투자 전략이 필요하며, 직접 투자와 간접 투자의 적절한 배분이 리스크 관리의 핵심이라 할 수 있다.
AI와 자동화로 촉발된 산업 구조의 대전환은 상업용 부동산 시장에 전례 없는 도전 과제를 안기고 있다. 아직 이 변화가 가시적으로 나타나지는 않았으나 상업용 부동산은 전방산업의 구조 변화에 필연적으로 후행하여 영향을 받게 마련이다. 하지만 역사가 증명하듯, 구조적 변화의 시기야말로 가장 큰 투자 기회가 열리는 때이기도 하다. 데이터를 체계화하고 AI 기술을 도입하여 혁신을 선도하는 섹터와 자산에 대한 전략적 투자, 전문 운영 역량을 갖춘 오퍼레이션 플랫폼의 구축, 그리고 유연한 포트폴리오 관리를 통해 변화에 빠르게 대응할 수 있는 전략은 상업용 부동산 투자에서 향후 중요한 성공 요인이 될 것이다.
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