“모두 오르는 장세 끝났다”…글로벌 상업용 부동산, 선별 투자로 승부

글로벌 상업용 부동산(CRE) 시장이 회복 국면에 진입했지만, 과거와 같은 전면적 반등을 기대하긴 어렵다는 분석이 나왔다. 자산 유형과 지역, 운용 전략에 따라 수익률이 뚜렷하게 엇갈리는 ‘분화의 장세’가 펼쳐지면서, 선별적 투자와 인컴(임대수익) 중심 전략이 성과를 좌우할 것이란 전망이다.

글로벌 자산운용사인 프린시플자산운용이 최근 발표한 ‘Inside Real Estate 2026 전망’ 보고서에 따르면 상업용 부동산 시장은 바닥을 통과해 회복 초기 단계에 진입했다. 다만 이번 반등은 모든 자산을 동시에 끌어올리는 ‘밀물 장세’와는 거리가 멀다. 오히려 섹터·지역·펀드 간 수익률 격차가 구조적으로 확대되는 국면이라는 진단이 제기된다.

상업용 부동산 시장 회복 국면으로 전환

프린시플자산운용은 2025년을 세계 경제의 회복 탄력성이 시험받은 해로 평가했다. 무역 갈등과 인플레이션 압력, 지정학적 긴장이 이어졌지만 기업과 가계의 견조한 재무 구조, 정책 대응, 인공지능(AI) 확산 등에 힘입어 성장세는 유지됐다는 설명이다.

상업용 부동산 시장 역시 점진적 회복 흐름을 보이고 있다. 선행 지표인 리츠(REITs)는 2023년 이후 광범위한 상승세를 나타냈고, 주요 지수의 자산가치도 안정화됐다. 경색됐던 신용 시장이 재가동되면서 거래 활동 회복을 뒷받침하고 있다. 다만 후행 지표인 부실률은 여전히 소폭 상승 중이어서 완전한 정상화까지는 시간이 더 필요하다는 분석이다.

V자 반등 대신 옥석가리기…대출·사모 부동산 매력 확대

보고서는 이번 사이클의 핵심을 ‘차별화’로 요약했다. 광범위한 경기 침체가 아니라 자산 선택이 성과를 좌우하는 국면으로 전환됐다는 것이다. 특히 금리가 한동안 높은 수준에서 유지될 가능성이 큰 만큼 자본차익은 제한적일 것으로 봤다. 대신 순영업소득(NOI) 증가가 수익과 자본 수익을 이끄는 주요 동력이 될 것으로 전망했다.

투자 전략 측면에선 ‘지분 대 대출, 공모 대 사모’로 나뉘는 4분면 접근의 중요성을 강조했다. 프린시플은 위험조정수익률 측면에서 상업용 부동산 대출을 상대적으로 선호한다고 밝혔다. 경쟁 심화로 대출 스프레드는 축소됐지만, 대규모 만기 도래 물량과 거래 회복이 새로운 대출 기회를 제공하고 있다는 설명이다. 재평가된 자산가치를 바탕으로 보수적인 담보인정비율(LTV)을 적용할 경우 하방 위험도 완화할 수 있다고 했다.

데이터센터·임대주택 ‘구조적 수혜’…유럽·아시아로 분산

대체 원가 이하로 하락한 자산가격, 견조한 NOI 성장, 대출 시장 정상화 등을 근거로 비상장(사모) 부동산에 대한 전망도 상향 조정했다. 다만 이는 급반등을 의미하는 ‘V자형 회복’이라기보다, 운용사 간 성과 차별화가 더욱 뚜렷해지는 흐름이 될 것으로 내다봤다.

유망 섹터로는 기술 발전과 인구 구조 변화 등 장기 구조적 트렌드의 수혜를 받는 자산군을 제시했다. 데이터센터, 다양한 형태의 임대주택, 현대식 물류시설이 대표적이다. 경기 둔화 국면에서도 안정적인 현금흐름을 유지한 필수 소비재 중심의 야외형 리테일 센터도 선호 대상으로 꼽혔다. 글로벌 오피스 시장에서도 대출과 지분 양 측면에서 선별적 기회가 존재한다고 평가했다.

지역별로는 글로벌 분산투자가 한층 강화될 것으로 전망했다. 미국은 여전히 가장 크고 깊은 시장이지만, 투자자들은 보다 선택적으로 접근하고 있다는 진단이다. 유럽은 개선되는 경기 여건과 상대적으로 높은 캡레이트, 낮은 국채 금리를 기반으로 레버리지 효과가 부각되고 있으며, 아시아는 투자 가능한 시장 규모에 비해 투자 비중이 낮다는 인식이 확산되며 점차 주목받고 있다는 것이다.

보고서는 “이제는 모든 배를 똑같이 띄울 만큼의 밀물이 차오르지 않을 것”이라고 내다봤다. 다양한 섹터, 지역, 펀드 전략 간 수익률이 현저히 분화되고 있다는 것이다. 그러면서 “인컴 중심 전략과 정교한 자산 선별을 통해 분화 장세에 대응해야 한다”고 강조했다.

유병연 기자 yooby@hankyung.com