허용용적률 최대 2배로…서울 정비사업 57곳 '물꼬'

서울시가 재건축·재개발 사업성 개선을 위해 도입한 ‘사업성 보정계수’가 1년 만에 50여 개 현장에 적용됐다. 강북권과 서남권에 집중돼 사업성이 떨어지는 구역의 활로를 뚫었다는 평가가 나온다. 서울시는 사업성 보정계수가 지역 균형발전 효과도 내는 만큼 적극 활용할 방침이다.

◇서울시 사업성 보정계수 57곳 적용

서울시는 25일 사업성 보정계수가 시행 1년여 만에 재건축·재개발 사업지 57곳에 적용돼 정비사업 추진 동력을 끌어올리고 있다고 밝혔다. 사업성 보정계수는 개발 수익이 낮은 지역의 사업성을 증대하기 위해 땅값, 기존 주택 규모, 과밀 정도 등을 고려해 허용용적률을 최대 두 배까지 높여주는 제도다. 서울시는 2024년 9월 ‘2030 도시·주거환경정비기본계획’ 개정으로 이 제도를 도입한 뒤 지난해부터 시행하고 있다.

사업성 보정계수가 도입된 단지 57곳 중 54곳이 강북권(30곳)과 서남권(24곳)에 집중됐다. 동남권(2곳)과 도심권(1곳)보다 많았다. 서울시는 “지역 간 사업성 격차를 좁혀 낙후 지역 정비사업의 동력이 되고 있다”며 “사업성 보정계수는 지역 균형발전 측면에서도 효과가 높다”고 설명했다.

사업성 보정계수가 적용된 57곳은 일반분양이 평균 47가구 증가해 조합원 분담금 감축 효과가 나타났다. 노원구 상계동 154-3구역에서는 분양물량이 248가구 늘었다. 성북구 하월곡1구역(145가구), 은평구 홍제15구역(136가구), 양천구 신월시영(127가구) 등도 일반분양 증가분이 100가구를 웃돌았다.

도봉구 방학신동아1단지는 사업성 보정계수(2.0)를 적용받아 허용용적률 인센티브가 20%에서 40%로 확대됐다. 용적률 299.9% 적용으로 최고 47층, 총 4099가구로 재건축될 예정이다. 임대주택 감소분(148가구)이 일반분양으로 전환돼 조합원 1인당 약 3800만원의 분담금이 줄어들 것으로 추산됐다.

◇사업성 높아져…재건축 숨통

노원구 월계동신과 상계주공5단지도 사업성 보정계수 최대치(2.0)를 적용받아 정비계획을 변경했다. 월계동신은 허용용적률이 199%에서 217.09%로 높아졌다. 임대주택 기부채납(공공기여) 없이 법적 상한용적률까지 재건축이 가능해졌다. 기부채납 임대주택(66가구)은 모두 분양 물량으로 전환됐다. 상계주공5단지도 일반분양이 101가구 증가했다. 조합원 1인당 추정 분담금은 7000만원 정도 줄어들 것으로 추산됐다.

사업성 보정계수 수혜 단지로 꼽히는 노원구 상계(1·2단계), 중계, 중계2지구 내 단지도 지난해 12월 지구단위계획 재정비 후 사업이 본격화한다. 상계·중계·하계 일대는 1980년대 ‘주택 200만 가구 공급’ 정책으로 조성된 택지개발지구다. 정비계획 수립 때 모든 단지에 사업성 보정계수 혜택이 적용될 예정이다.

서울시는 올해 보정계수 산출 기준이 되는 ‘2025년 평균 공시지가’를 재건축은 ㎡당 약 804만원, 재개발은 약 630만원으로 공고해 사업 예측 가능성을 높였다. 최진석 서울시 주택실장은 “정비 사각지대를 해소하기 위해 마련한 사업성 보정계수가 강북과 서남권 정비사업의 돌파구가 되고 있다”며 “사업 개선과 촘촘한 공정 관리로 적기에 주택이 공급되도록 행정력을 집중하겠다”고 강조했다.

한편 이날 서울시의회 임시회 시정 질문에 참석한 오세훈 서울시장은 2031년까지 정비사업을 통해 31만 가구를 착공하겠다는 계획이 이주비 대출 제한 같은 정부 규제로 어려울 수 있다고 우려했다. 오 시장은 “올해 이주·철거를 앞둔 정비사업 물량은 2만 가구 수준인데 정부 규제로 사업 추진에 지장을 받고 있다”고 지적했다.

▶사업성 보정계수

분양수익을 기대하기 어려운 정비사업의 사업성을 높이기 위해 땅값, 기존 주택규모, 과밀 정도 등을 고려해 허용용적률을 최대 두 배까지 높여주는 제도.

강영연 기자 yykang@hankyung.com