가족 간 부동산 거래는 부동산과 세금 정책이 교차하는 가장 예민한 지점 중 하나다. 아무래도 부모가 자녀에게, 법인이 대표에게, 혹은 형제·친족 간에 부동산을 넘겨줄 때는 ‘가족 할인’이나 ‘우대 거래’ 조건이 가격에 반영되는 경우가 많기 때문이다.
특수한 관계에서 부동산을 거래하기에 생판 모르는 남남끼리 거래하는 경우보다는 부동산 매매가액을 시가보다 어느 정도 낮춰서 양도하는 부분은 사회 통념상 충분히 이해되는 부분이다.
하지만 아무리 자녀에게 양도하는 경우라고 하더라도 부동산 가액을 적정선까지만 낮출 수 있는데 이처럼 특수관계인 간 부동산을 저가 양도하는 경우에는 세법이 요구하는 ‘시가(市價)’의 준수와 입증이 핵심이 된다.
그렇지 않으면 과세당국이 이를 증여 혹은 부당행위 계산으로 판단하여 추가 과세할 가능성이 커지기 때문이다.
최근 국세청은 상속·증여세 과세의 핵심 기준을 보다 엄격한 방향으로 강화하고 있다. 과거에는 거래가 많지 않아 시가 추정이 어려운 부동산의 경우 공시지가나 기준시가를 과세표준으로 삼는 일이 많았지만 이제는 실제 시장가격에 기반한 시가 중심 과세 원칙이 강조되고 있다.
특히 신고가액이 국세청이 산정한 추정 시가보다 일정 금액 이상 낮거나 비율의 격차가 클 경우 국세청에서 직권으로 감정평가를 통해 시가를 산정해 과세하는 사례 역시 확대되고 있다. 실제로 2020년부터 국세청에서 시행하는 부동산 감정평가 사업을 통해 신고가액 대비 평균 75% 이상 증가한 과세 결과를 내기도 했다.
이와 같은 흐름 속에서 소중한 부동산을 가족 등 특수관계인에게 ‘저가’로 양도할 계획이 있다면 특히 주의를 기울여야 한다. 현행 세법에서는 통상 시가보다 3억원 또는 30% 이상 낮은 가격으로 거래하는 경우 그 차액을 증여로 간주할 수 있기 때문이다.
여기에서 3억원 또는 30%는 상수이므로 특별히 문제가 발생하는 부분은 아니다. 문제는 과연 해당 부동산의 ‘시가는 얼마인가’ 하는 ‘시가’라는 변수에서 생긴다.
만약 거래 후 과세 관청에서 해당 양도가액이 ‘시가’와 유의미한 차이를 보인다고 판단할 경우 과세당국은 이를 새로운 사실로 간주해 증여세를 추징할 수 있다. 즉 객관적인 시가 증명이 무엇보다 중요해지는 구조다.
이때 가장 안전하고 합리적인 방어 수단은 저가 양도 대상 부동산에 대한 직접적인 감정평가를 통해 시가를 확정하는 것이다.
부동산 거래당사자는 해당 부동산과 유사한 매매사례 등을 시가로 인정받기 위한 설득과 설명의 의무에서 벗어날 뿐만 아니라 시가에 대한 명확하고 분명한 근거의 마련이 가능해진다.
비교 사례, 시장 흐름, 조정 요인 등을 전문가의 관점에서 체계적으로 분석·문서화된 감정평가서는 혹시 모를 세무조사가 시행되더라도 과세당국에 시가의 근거로 대응할 수 있는 객관적 자료가 된다.
결국 납세자는 저가 양도 시 감정평가를 통해 시가를 확정하면서 세금 폭탄의 리스크를 사전에 차단할 수 있을 뿐 아니라 애초에 과세 관청과 동일한 기준을 공유함으로써 추후 세무조사 위험의 관리까지 가능해진다.
부동산 관련 세법과 행정은 날로 복잡해지고 국세청은 보다 객관적이고 실거래 중심의 과세를 강화하는 방향으로 움직이고 있다.
이와 같은 시점에 특수관계인 간 저가 양도를 계획하고 있다면 ‘가족끼리 거래인데 뭐 어때’ 하는 심리적 편안함에 안주하기보다는 감정평가로써 객관적 시가를 사전에 확보하는 것이 법적·세무적 안정성을 확보하는 최선의 전략이다.
박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표
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