서울엔 25개 자치구가 있다. 그런데 서울 재건축·재개발 구역의 약 12%(정비구역 지정 물량 기준)가 양천구에 집중돼 있다. 목동신시가지 1~14단지가 일제히 재건축에 속도를 내면서 양천구가 정비사업 ‘핫플레이스’가 됐다. 그러나 양천구엔 목동 재건축만 있는 게 아니다. 3000가구 넘는 데다 친환경 대단지로 변신을 꾀하고 있는 신월시영도 유망 사업장으로 꼽힌다. 공원 재배치 등 카드로 사업성을 대폭 끌어올렸기 때문이다.
신월시영은 1988년 준공된 지상 12층, 2256가구 규모 노후 단지다. 30년 연한을 채운 2018년부터 재건축을 추진했다. 2023년 정밀안전진단을 통과했다. 그러나 이 단지는 사업성 문제로 골머리를 앓았다. 신월동은 김포공항 인근 지역이라 고도 제한이 적용되기 때문이다. 또한 신월시영은 단지 중앙부에 신월공원이 있고, 총 20개 동이 이 공원을 둘러싸고 있다. 이런 독특한 형태도 사업을 어렵게 하는 요인으로 작용했다.
먼저 주변에 있는 지양산 등을 ‘세이프티 존’으로 활용해 고도 제한 규제를 피했다. 장애물 차폐 논리를 통해 서울지방항공청 등과 재건축 층수에 대한 협의를 마쳤다. 신월시영은 최고 21층, 3155가구 규모로 재탄생한다. 신월공원을 북쪽으로 이전·재배치하는 방안을 서울시와 협의한 것도 분기점이 됐다. 중간에 있는 공원을 현재 단지 10동이 있는 방향으로 옮긴다는 얘기다. 공원의 용도지역은 제1종이고, 단지가 있는 부지는 제2종이다.
기존 공원 부지(중심부)에 아파트를 높게 올리는 걸 ‘종 상향’으로 봐야 하는지를 두고 논란이 됐다. 김시영 신월시영 정비사업위원장은 “종 상향이 아니라 ‘종 이동’이라는 주민들의 주장이 받아들여졌다”며 “법리적으로 종 상향이 아니라는 해석을 받아 별도의 공공기여를 하지 않아도 되게 됐다”고 설명했다. 임대주택 예정 물량은 190여 가구다. 사업 초기엔 약 300가구로 예상된 걸 감안하면, 사업성이 크게 좋아진 셈이다. 시유지(신월공원)를 옮기고 재건축하는 첫 번째 사례인 것으로 알려졌다.
전용면적 59㎡ 집주인이 비슷한 평형을 새로 받는다고 가정할 때, 분담금은 1억원대로 추산된다. 700~800여가구의 일반분양 물량을 확보할 수 있는 만큼, 분담금이 높은 수준이 아니라는 평가가 나온다. 무엇보다 신월시영은 주거환경이 쾌적한 친환경 단지로 거듭날 것이란 관측이 나온다. 재건축 후에도 약 20%의 건폐율을 유지할 것으로 보인다. 50ｍ 이상 동 간 거리를 확보할 수 있다는 뜻이다. 단지 주변 공원 면적만 16만평 수준인 것으로 전해졌다.
김 위원장은 “지양산부터 단지 북동쪽에 있는 오솔길공원을 잇는 2.3㎞ 길이의 ‘양천 초록길’을 선보일 것”이라며 “단지 내 신월공원과 오솔길공원 사이는 스카이 브릿지로 연결하는 방안을 검토 중”이라고 말했다. 재건축·재개발 현장에서 상가가 ‘복병’으로 등장하는 경우가 적지 않다. 하지만 신월시영은 상가 산정비율 등에 대한 협의를 마쳐, 특별한 문제가 되지 않을 것이란 관측이 나온다.
신월시영은 작년 8월 정비구역 지정 문턱을 넘었다. 지난해 11월엔 한국토지신탁을 사업시행자로 지정 고시했다. 조합이 아닌 신탁 방식으로 재건축을 추진하는 데 대한 주민 동의율이 압도적이었다고 한다. 지난 2월엔 정비사업위원회 구성을 마무리했다. 정비사업위는 이르면 상반기 내 시공사 선정 입찰 공고를 내는 걸 목표로 하고 있다. 이 타임라인대로라면 연내 시공사를 뽑을 수 있을 것으로 보인다.
지하철역이 다소 먼 건 아쉬운 대목으로 꼽힌다. 현재는 보통 버스를 타고 2호선 신정네거리역을 이용하고 있다. 하지만 단지 인근에 서울~광명 고속도로 동부천IC가 개통할 예정이라 관심을 끈다. 도로를 통한 서울 강남권 접근성이 크게 개선되기 때문이다. 경전철 목동선 사업이 추진되고 있는 점도 기대를 모은다. 교육 여건은 잘 갖춰져 있다는 평가가 나온다. 강월초교가 바로 단지 옆에 있는 데다, 목동 학원가도 편리하게 이용할 수 있다.
이인혁 기자 twopeople@hankyung.com
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