아파트 '반전세' 확산…전월세 전환율도 상승

통상 주택 임대차 거래는 전세와 월세로 구분한다. 하지만 보증금 수준에 따라 다양한 세부 유형으로 나눌 수 있다. 보증금이 12개월치 월세보다 적은 게 일반적인 월세(순수월세)다. 보증금이 월세의 12~240배면 준월세, 240배 초과면 준전세로 분류된다. 준월세와 준전세는 ‘반전세’(보증부 월세)라고도 부른다.

예컨대 보증금 1억원, 월세 50만원에 맺은 임대차 거래는 준월세에 속한다. 보증금이 200개월치 월세 수준이기 때문이다. 보증금 1000만원에 매달 100만원씩 월세를 내는 계약은 순수월세에 해당한다. 일반적으로 순수월세와 준월세, 준전세를 합쳐 ‘월세’로 통칭한다. 국토교통부가 주택 통계를 낼 때도 반전세를 포함해 월세 거래량을 산출한다.

최근 전세 비중은 점점 줄어드는 추세다. 2일 국토부에 따르면 전국 주택 전·월세 거래 중 월세(반전세 등 포함)가 차지하는 비중은 작년 1월 59.2%에서 올해 1월 66.8%로 커졌다.지난 1월 기준 빌라(다세대·연립)와 오피스텔 등 비아파트의 월세 거래량 비중(80.1%)이 아파트(50.5%)보다 훨씬 높다.

월세화가 속도를 내면서 전·월세전환율도 오르고 있다. 한국부동산원에 따르면 전국 주택 전월세전환율은 2024년 12월 6.2%에서 작년 12월 6.6%로 올랐다. 전월세전환율이란 보증금을 월세로 전환할 때 적용되는 비율이다. 전월세전환율 5%를 적용해 1억원의 전세를 월세로 바꾼다고 하면, 세입자는 500만원(1억원의 5%)을 12개월로 나눈 약 42만원을 매달 내야 한다. 전월세전환율이 뛰었다는 건 월세가 상대적으로 비싸졌다는 뜻으로 해석된다.

전세가율(매매가격 대비 전세가 비율) 추이를 보면 최근 부동산 시장 트렌드를 알 수 있다. 최근 전세매물 품귀 현상이 빚어지며 아파트 전세가율은 오르고 있다. 한국부동산원에 따르면 올해 1월 서울 아파트 전세가율은 60%(최근 1년간 실거래 기준)로, 2023년 6월(60.2%) 후 최고치를 나타냈다. 통상 전세가율이 80%를 넘으면 ‘깡통전세’ 위험이 있는 것으로 간주한다.

이인혁 기자 twopeople@hankyung.com