서울 새 아파트 10가구 중 9가구는 '재건축·재개발'

서울에서 새로 지어지는 아파트 10가구 중 9가구는 재건축·재개발 사업으로 공급되는 것으로 나타났다. 노후 주거지를 재개발한 뒤 늘어난 주택의 절반가량은 무주택 실수요자에게 돌아간다. 도심에 공급이 꾸준히 이뤄져야 부동산 시장을 안정시킬 수 있다. 빈 땅을 찾기 어려운 서울 도심에서 재건축·재개발 정비사업이 주택 공급의 핵심 축이라는 분석이 나온다.

◇서울 공급 89%는 ‘정비사업’

16일 한국부동산원 청약홈에 따르면 2022년부터 지난해까지 4년간 서울에서 공급된 102개 단지, 8만7179가구 중 재건축·재개발사업 물량이 89.66%인 7만8164가구(66개 단지)였다. 재건축·재개발 물량의 33.5%인 2만6251가구는 일반에 신규로 공급됐다.

연도별로는 2022년 11개 단지에서 8233가구가 정비사업을 통해 새로 공급됐다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 위축과 금리 상승 등의 영향으로 2023년 8386가구이던 정비사업 일반분양 물량은 2024년엔 6142가구, 지난해에는 3490가구로 줄었다. 강동구 둔촌주공을 재건축한 ‘올림픽파크포레온’(1만2032가구)은 전체의 39.8%인 4786가구를 일반에 내놨다.

저층 노후 주거지를 정비하는 재개발 단지는 일반공급 물량이 더 많다. 동대문구 ‘장위자이레디언트’(장위4구역)는 전체 2840가구 중 1330가구를 일반분양했다. 재개발은 전체 가구의 20%까지 임대주택을 의무 건설해야 한다. 여기에 지방자치단체의 용적률 인센티브를 받으면 높아지는 용적률의 절반을 임대주택으로 추가 공급한다.

서울은 투기과열지구, 분양가 상한제 지역으로 묶여 일부 추첨 물량을 제외한 대부분 일반분양이 무주택자에게 우선 공급된다. 최근엔 청년·신혼부부 특별공급 비중이 늘어나 신규 분양 때마다 높은 경쟁률을 기록했다. 송파구 ‘잠실르엘’(잠실미성크로바)은 지난해 8월 생애최초와 신혼부부 특별공급(106가구)에 각각 1만5593명, 1만5046명이 몰릴 정도로 인기가 높았다.

◇용적률 완화로 사업성 개선

노후 주거지를 정비하는 재건축·재개발 사업은 통상 조합원 수보다 더 많은 주택을 지어 공급한다. 이 중 대부분은 일반분양(청약) 형태로 무주택 실수요자에게 돌아간다. 지자체가 매입해 서민에게 공급하는 임대주택도 정비사업에서 나온다. 도심에 공급이 꾸준히 이뤄져야 부동산 시장을 안정시킬 수 있다. 정부와 지자체가 용적률을 높여서라도 더 많은 주택을 짓는 이유다.

정비사업 지원도 활발하다. 서울시는 재건축·재개발 사업의 보정계수를 2024년부터 적용하고 있다. 노후 주거지가 너무 과밀해 분양 수익을 기대할 수 없는 사업지에 허용용적률 인센티브를 최대 두 배(기존 20%→최고 40%)까지 높여주는 제도다. 도봉구 방학신동아1단지는 기존 허용용적률 확대로 분양 가구가 3671가구에서 3819가구로 148가구 증가했다. 서울에서 사업성 보정계수를 적용받는 57개 정비사업지 중 54곳이 강북·서남권에 있다.

정부도 공공재건축·재개발에 용적률을 법적 상한의 1.3배(최고 390%)까지 허용하는 내용의 법 개정을 추진 중이다. 용적률을 높이는 만큼 신규 주택을 더 늘려 시장을 안정시키려는 계산이다. 김윤덕 국토교통부 장관은 지난달 “민간이 추진하는 재건축·재개발 사업의 용적률 상향 문제도 공론화하겠다”며 제도 확대 가능성을 내비쳤다.

업계에서는 공공정비사업만 용적률 혜택을 받으면 민간 주도 주택 공급이 위축될 수 있다고 우려해 왔다. 업계 관계자는 “서울은 입주 아파트의 90%가량이 정비사업을 통해 공급된다”며 “민간 사업에도 추가적인 지원이 필요하다”고 말했다.

유오상/이인혁 기자 osyoo@hankyung.com