최근 정부가 대출 규제와 세제 강화 등 다양한 부동산 규제를 이어가고 있지만 시장 전망은 여전히 엇갈린다. 홍춘욱 프리즘투자자문 대표의 신간 <대한민국 부동산의 역사>는 최근 국내 부동산 시장을 역사적 맥락 속에서 살펴볼 수 있도록 도와주는 책이다. 다양한 경제 변수와 정책 흐름을 바탕으로 조선시대부터 현재까지 한국 부동산 시장 변화를 짚는다.
책은 1960년대 초반 이후 국내 부동산 시장에 나타난 여섯 차례의 상승·하락 사이클을 들여다 본다. 각 시기마다 정책과 거시경제 환경이 어떻게 맞물리며 시장을 움직였는지를 짚고, 가격 흐름을 읽어낼 수 있는 신호를 분석한다. 상승 잠재력이 높은 지역과 주택 유형에 대한 전망도 담겼다. '제 2의 강남'이 탐생할 가능성은 현재로서 매우 희박하다는 게 저자의 분석이다.
이 책은 부동산 시장을 금리나 정부 정책 등 한두 가지 요인만으로 설명하지 않는다. 예를 들어 중국 기업의 저가공세로 조선·화학·철강 등 지방 제조업 경기가 둔화된 반면, 반도체 호황으로 수도권에 기반을 둔 기업들의 실적과 소득 전망이 개선되면서 시장 관심이 수도권으로 쏠렸다는 분석을 내놓는다. 이는 집값 문제를 단순한 금리와 주택 공급 등의 문제가 아니라 산업과 일자리 재편의 결과로 보게 만든다.
이 책을 최근 부동산 시장과 연결해 보면 시사점은 더 분명해진다. 최근 정부는 대출 규제와 세제 조정, 공급 확대 정책 등을 통해 시장 안정을 시도하고 있지만 책은 한국 부동산 시장이 산업 구조, 인구 이동 등 구조적 요인의 영향을 더 크게 받는다고 분석한다. 단기 규제만으로 장기적인 가격 흐름을 전망하기 어려운 이유다.
저자는 최근 집값 상승의 배경은 만성적인 주택 공급 부족과 장기간 이어진 저금리 환경이라고 지목한다. 여기에 고환율 국면에서 수출 기업 종사자의 소득 기대가 높아지며 전반적인 가격 상승 압력이 커졌다고 본다. 이런 진단에 따르면 문제의 핵심은 투기 수요보다 도심 핵심지의 공급 제약에 가깝다.
저자가 제시하는 해법도 여기에 맞춰져 있다. 아파트 용적률 상향과 다세대주택 주차장 규제 완화를 통해 도심 내 주택 공급을 늘려야 한다는 것이다. 광역 교통망 확충이 뒤따르지 않는 상황에서 수도권 외곽에 신도시를 반복적으로 공급하는 방식은 근본적인 대안이 되기 어렵다고 지적한다.
최한종 기자 onebell@hankyung.com
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